special assessment 买房 坑，买房时警惕特殊评估费用陷阱及避坑指南

這幾年陪朋友看房簽約，見過太多人栽在special assessment這個隱形陷阱裡。上個月才發生慘案：朋友歡天喜地買下溫哥華西區一棟老舊公寓，搬進去前三天突然收到管委會通知，整棟樓要換老舊水管，每戶攤派三萬八加幣。他當場懵了——合約裡仲介信誓旦旦說「未來兩年無重大維修」，結果這筆錢像把刀直插心臟。

什麼是special assessment？簡單說就是社區突發的「眾籌維修費」。當大樓儲備金不夠應付緊急工程（比如外牆剝落、電梯報廢、消防系統升級），管委會就有權向業主徵收額外費用。魔鬼藏在細節裡：這筆債是跟著房子走的，新買家若沒在交易前查清潛在負債，簽完約就得當背鍋俠。

更陰險的是仲介的話術。我親耳聽過某經紀對猶豫的買家說：「泳池翻新評估？哎呀那是前任屋主的事啦！」——純屬鬼扯。法律上special assessment從管委會決議那天就綁定房產，和誰當屋主毫無關係。還有人把「已通過的評估」和「醞釀中的提案」偷換概念，騙你簽了約再吞苦果。

避坑得用狠招。第一，別信口頭保證，直接殺去管委會辦公室調閱兩年內的會議紀錄。重點翻「工程動議」和「儲備金報告」，用螢光筆劃出所有帶「funding shortfall」（資金短缺）和「proposed levy」（擬徵費）的段落。去年列治文有買家發現會議紀錄裡藏著「陽台滲水維修提案」，硬是從屋價砍掉五萬。

第二，聘專查特殊評估的驗屋師。普通驗屋師看水管電線，這種專家專門深挖社區財務病歷。我認識的黃師傅會帶著雷達探測器掃描混凝土樓板鋼筋鏽蝕程度，再對照管委會維修預算書，當場算出未來五年最可能爆雷的工程。多花五百加幣，可能省下五萬冤枉錢。

最關鍵是合約條款動手腳。在offer裡加這句：「若交割前發現未披露的特殊評估提案，買家有權取消交易或從屋價扣除評估金額的150%」。150%是防賣家耍賴——溫哥華曾發生賣家隱瞞電梯維修評估，等買家付款後才發現工程費暴漲，多出來的50%就是應對通膨緩衝。

錢還是小事。朋友那棟公寓換水管得鑿穿所有單位牆壁，接下來半年得在裝修噪音和滿屋灰塵裡生活。他苦笑著舉起榔頭敲開自家新貼的壁紙：「你看，這坑根本是買房送地獄體驗券啊。」