柏傲灣購房指南，新手必看的選屋技巧與優惠資訊

那天下著毛毛雨，我站在柏傲灣的示範單位落地窗前，維港的海面灰濛濛一片，對岸的霓虹燈光在水氣中暈染開來。旁邊一對年輕情侶正低聲討論著間隔，男方指著開放式廚房皺眉：「開放式係型，但煎牛排點算？」這畫面太熟悉，像極了十年前第一次睇樓的自己，滿腦子憧憬卻處處是盲點。柏傲灣這類臨海新盤，靚則海景背後，藏著不少新手容易忽略的魔鬼細節。

講到揀單位，海景當然是賣點，但視野等級差好遠。低層單位望出去可能只係「一線海」，仲要同旁邊大廈「面壁」。我親身行過幾個不同座向單位，發現B座中高層向西北的「3C室」最抵買——避開正西曬，又唔會完全食正冬季寒風，側望維港景夠開揚，價單上比同層正海景戶平近15%。發展商樣板房永遠係最靚的海景戶，但現實係，同一個價錢，你揀「次一等」景觀的高層，往往比「頂級景觀」的低層住得更舒適，光線同空氣流通差天共地。

開放式廚房係柏傲灣細單位的常見設計，真係要諗清楚自己生活習慣。後生情侶可能覺得浪漫，但實際用落，油煙味會黐實梳化同窗簾，特別是香港人愛熱炒。有朋友貪靚買了開放式，結果每次煮飯都要開到盡抽油煙機兼關房門，最後索性多叫外賣。另外留意「工作平台」同「露台」，計入實用面積但實際用途有限，特別係那些只有兩三呎深的「窗台式露台」，晾件衫都怕吹落街。

發展商優惠花多眼亂，表面折扣好吸引，但要拆解「糖衣包裝」。早排有個「120天靈活付款計劃」，首期5%好筍？其實尾數要在短期內找清，否則要捱高息。仲有啲「傢俬禮券」或「管理費回贈」，計落可能只係變相減價萬零蚊，不如直接爭取樓價扣減更實在。最緊要睇清楚合約細則，曾經有買家冇留意「提前還款罰則」，後來轉按時被綁住要多付十幾萬。

交通同配套要落區感受。柏傲灣標榜近荃灣西站，但實際由屋苑行去港鐵站，快腳都要十分鐘，落雨更要兜商場行。夜晚十點後，附近食肆關得七七八八，想買支水都要行去便利店。最好揀唔同時段去附近行幾轉，感受下實際生活動線。另外留意未來發展，附近工地會否起更高樓？現在的海景窗景，三五年後可能變成「樓景」。

講到按揭，柏傲灣這類新盤，發展商通常有指定財務公司提供高成數按揭，但息口往往比銀行高出一截。有買家貪首期少，選用發展商二按，兩年蜜月期過後，每月供款急升三成，壓力爆煲。穩陣做法係預先拎「預先批核」，了解自己真正負擔能力。銀行估價有時會比成交價保守，特別是細單位，可能要預多些首期周轉。

驗樓環節千萬別馬虎。新樓不代表零瑕疵，特別是趕工期的項目。見過朋友單位地磚空心率高達三成，浴室去水坡度不足積水，最離譜是冷氣機喉管冇接好，冷氣水直接滲入假天花。自己帶個乒乓球去試地台斜水，帶支電筒照清楚暗角位，牆身要用手敲聽空鼓聲。發展商執漏拖得愈久，你住得愈不安樂。

說真的，買樓冇完美選擇，只有最適合自己。柏傲灣的賣點是海景與新淨，但代價可能是實用率稍低、管理費偏高。睇樓時別被示範單位的香氛同射燈迷惑，關掉所有燈，打開手機電筒照清楚角位；推開假天花看喉管排列；想像自己每日返工放工的路線。海風的確醉人，但住得安樂，遠比景觀重要。