按揭 計算，快速估算房貸還款計劃

買房是人生大事，但一想到要背負幾十年的房貸，壓力就湧上心頭。我自己也曾經歷過這段煎熬，記得第一次看中理想房子時，興奮之餘卻被銀行提供的貸款方案搞得頭昏腦脹。那些密密麻麻的數字和條款，簡直像天書，根本搞不清每個月要還多少錢，總利息又會吃掉多少血汗錢。後來，我花了時間研究，才發現掌握按揭計算的訣竅，就能快速估算還款計劃，避免掉入財務陷阱。這不是什麼高深學問，而是每個購屋族都該具備的生存技能。

按揭計算的本質，其實就是拆解房貸的還款結構。簡單來說，它幫你算出每月固定要付的金額，以及總共會支付多少利息。關鍵在於三個變數：貸款本金、利率和還款期限。假設你借了1000萬台幣，利率是2%，分20年攤還，銀行會用一個數學公式來分配每月的本金和利息。剛開始幾年，大部分還款都花在利息上，本金還得少；越到後期，本金比重才慢慢增加。這種攤還方式，讓初期負擔較輕，但總利息累積起來卻很驚人。

要快速估算，不用急著找財務顧問或複雜軟體。我最常用的土法煉鋼法，是抓個大概的月付額公式：貸款金額除以還款月數，再加上一點利息緩衝。舉例，借1000萬分20年（240個月），平均每月本金約4.2萬；利息部分，用年利率2%除以12個月，等於月利率0.167%，乘上貸款餘額。初期利息較高，可能每月總付額在5萬左右。實際試算時，我會拿張紙，畫個簡表：第一年每月付5萬，其中3萬多是利息；到第十年，利息降到1萬多，本金升上來。這樣一畫，心裡就有底了，總利息大約是本金的三分之一，也就是330萬上下。

影響還款計劃的變數很多，利率波動最要命。去年我幫朋友評估貸款，當時利率1.8%，他以為輕鬆搞定；結果央行升息到2.5%，每月多付好幾千，20年下來利息多出上百萬。所以估算時，一定要考慮利率風險：如果未來利率漲，你的月付額會跳增，最好預留緩衝空間。另外，還款期限也別貪長，30年看起來月付少，但總利息可能比20年方案高出50%。我的經驗是，先評估自身收入穩定度，設定一個不超過家庭收入三分之一的安全線。

當然，快速估算是為了初步規劃，真要簽約前，還是得用精準工具。現在手機App或銀行網站都有免費計算機，輸入數字就能跑出詳細報表。我習慣先自己手算個大概，再用工具驗證，避免被銀行業務牽著鼻子走。記住，還款計劃不是死的；如果你手頭寬裕，提前還本金能省大筆利息。總之，買房前花半小時估算按揭，就像戴安全帽騎車，多一層保障，少一點後悔。