樓齡按揭指南，高齡房屋貸款條件與限制

最近在台北街頭漫步，看到不少老宅掛著待售招牌，心裡不禁琢磨起這些高齡房屋的貸款難題。記得幾年前幫親戚處理過一棟40年老公寓的按揭，那過程簡直像在走鋼索——銀行審核嚴苛不說，利率還硬是比新房高出半截。這類房子貸款，真不是光靠地段好就能過關的。

高齡房屋通常指房齡超過30年的老宅，尤其在台灣都會區常見。銀行對這種物件的戒心很重，不是擔心結構安全，就是怕未來轉手難。貸款條件上，首先看屋況評估報告，得找專業技師檢查是否有傾斜或漏水問題；再來是借款人的信用評分，如果低於650分，幾乎直接打槍。收入證明也得扎實，月薪至少得是月供款的兩倍以上，這對退休族或小資族來說，簡直是道高牆。

限制更讓人頭痛。多數銀行設房齡上限在40到50年之間，超過了連申請資格都沒有。就算符合，貸款成數頂多六成，比新房的八成少了一大截。利率呢？普遍加碼0.5%到1%，算下來每月多付好幾千塊。有些銀行還要求額外擔保，比如用其他資產抵押，這對只有一間老屋的家庭，壓力山大。

不過，別灰心，經驗告訴我還是有解方。像翻新老屋就能加分——換掉老舊管線或加固結構，銀行評估時會視為降低風險。另外，找專門承作高齡貸款的機構，如某些信用合作社或地方銀行，他們彈性較大。我曾見過一個案例，屋主把廚房全面更新後，貸款成數從五成跳到七成，省下的錢夠付裝潢費了。

總歸一句，高齡房屋貸款是場耐力賽。事前功課要做足，別光看廣告利率，得細算隱藏成本和風險。台灣房市變動快，老宅未必是負擔，關鍵在怎麼聰明應對。