租樓按金，避免損失的實用退還指南

深夜接到阿哲的電話，聲音裡全是挫敗感：「房東扣了我兩個月押金，說牆壁有刮痕要全部重漆，馬桶沖水不順也算我的……」這通電話讓我想起自己剛出社會租屋時，被房東用「恢復原狀」名義扣光押金的往事。押金，這筆我們咬牙存下的錢，往往在退租時成了房東的提款機。

押金糾紛像場無聲戰爭。房東總有百般理由：磁磚縫發黑是「破壞建材」，木地板細小刮痕是「重大損毀」，連窗溝積灰都能扯上「環境衛生罰款」。我見過最離譜的案例，是房東拿著十年前裝潢的報價單，要租客賠償「折舊後」的全屋翻新費。這些年幫朋友處理押金爭議，發現魔鬼藏在三個細節裡：入住清單、自然損耗認定，以及那句藏在契約角落的「恢復原狀」。

簽約那刻就註定了押金命運。多數人只核對租金數字，卻忽略「附屬設備表」那張泛黃的A4紙。去年幫學妹小薇搬家，發現房東列的窗簾「九成新」，實際早已泛黃脆化。我們當場用手機錄影：手指輕碰窗簾邊緣就碎裂落屑。這支影片後來成為押金仲裁的關鍵證據——證明損耗早於租期前存在。

退租前三十天是黃金自救期。別相信房東口頭承諾「沒問題」，我吃過這種虧。現在固定做三件事：用高畫質鏡頭拍攝全屋影片，特別聚焦踢腳板、開關面板、櫃體內部；找專業清潔公司處理油煙機濾網和冷氣機（保留發票）；最後寄發存證信函，附上搬空後的房屋狀態影片。上個月幫朋友在永和退租，房東本想扣錢補地磚，看到我們拍下每塊地磚的編號位置對比圖，當場啞口無言。

當房東堅持扣款時，法律站租客這邊。根據《民法》第430條，房東只能在「租賃物受損」且「非因正常使用」時求償。曾陪朋友上調解會，房東列舉十八項扣款項目。我們搬出最高法院見解：「壁紙泛黃屬自然耗損」，再拿出入住時拍到的壁紙接縫處已有霉斑證據。最終房東不僅全額退押金，還賠償了延遲利息。

最痛快的反擊發生在板橋某社區。房東咬定沙發污漬扣款八千，我請她出示購買憑證——結果發現是二手家具行三千元購入。當調解委員質問折舊率時，她臉色鐵青。根據財政部固定資產折舊標準，家具五年後殘值歸零。那組沙發已使用七年，在法律上早該是「零價值」。

押金是租屋族的血汗結晶。與其事後爭執，不如在簽約時用鏡頭封存真相。下次遞交押金時，記得同時附上你拍攝的房屋現狀報告書，讓房東簽收。這份薄薄的紙，往往比兩萬塊押金更有力量。

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