賣公屋，完整步驟與實用技巧指南

賣公屋唔係簡單貼張紅紙喺門口就完事，尤其係香港公屋政策複雜，牽涉資格審查、補地價同市場波動，一步行錯隨時拖幾個月。我幫親戚處理過兩次公屋買賣，發現成個流程暗藏魔鬼細節，今日同大家拆解點樣避開地雷。

第一步永遠係查清「轉讓限制」。新落成公屋多數綁死十年禁售期，舊邨單位亦可能因維修工程凍結交易。試過有街坊簽完臨約先發現棟樓外牆翻新緊，白白賠訂金。直接打去1823房屋署熱線查冊最穩陣，講清楚屋邨名同單位編號，職員會話你知有冇交易鎖。記低檔案編號，日後補文件用得着。

補地價係最大難關，唔少人卡喺度。房署計價方式好刁鑽，除咗參考同區私樓成交價，仲會睇單位景觀同樓層。有個取巧位：如果單位有僭建物，記得在驗樓前拆清。上個月黃大仙有單成交，業主拆走窗台花架後，補價金額即刻少咗7%。

放盤策略要睇屋邨級數。市區靚邨好似彩虹邨呢類，委託地產代理好過自己搞，佢哋識得將廿年樓齡包裝成「懷舊特色戶」；偏遠邨就相反，Facebook地區群組放盤更有效，試過有屯門業主用「十分鐘行到輕鐵站」做賣點，三日搵到西環返工嘅買家。

簽臨約時要落「雙重防中伏條款」。白紙黑字寫明「須成功向房屋署申請補價後合約始生效」，再加多項「如銀行估價不足差額由買方承擔」。見過最慘案例係買家貸款批唔足，業主焗降價三十萬，皆因當初冇寫明條款。

過戶前記得約房署驗窗。新界某屋邨舊年有單交易衰喺度，驗窗主任發現窗鉸生鏽，業主臨時要搵師傅換零件，搞到遲咗十四日交樓賠罰息。醒目做法係預早兩星期約驗窗，淘寶買定符合BS標準嘅不鏽鋼窗鉸，二百蚊搞掂。

最後提大家：公屋成交週期普遍拖到四個月，期間樓市升跌隨時差層樓首期。最好設定「逃生機制」，例如簽文件時加注「若三個月內未完成交易，雙方可無條件解約」。舊年沙田有個業主就靠呢招避過跌市，樓價回落時佢及時甩身，三個月後重新放盤仲賣高咗價。

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