香港房貸利率比較指南與省錢秘訣

深夜埋首在文件堆裡，螢幕光映著密密麻麻的數字。幾年前，我和太太就是在這樣無數個夜晚，精算著每一分利息差，只為在香港這片石屎森林裡，覓得一方真正屬於自己的角落。那份對「上車」的渴望與面對天文數字的壓力，至今想起指尖仍會微微發麻。香港樓價高企，動輒數百萬甚至千萬的按揭，利率上落零點幾個百分比，拉勻廿幾年還款期，隨時差出一架車的價錢。這篇不是冷冰冰的攻略，而是過來人淌過渾水的肺腑之言。

香港的按揭市場，表面選擇多，實則暗藏玄機。主流離不開「H按」與「P按」。H按，掛鈎銀行同業拆息（HIBOR），數字看起來通常較靚仔，尤其初期。但你要明白，HIBOR是會呼吸的，像海面起伏不定，經濟風向一轉，波動可以很劇烈。我見過太多人當初被超低的「H+1.3%」吸引，結果拆息抽升，供款額突然暴漲，打亂全盤財務計劃。P按，則連結最優惠利率（Prime Rate），由大銀行主導，相對「定啲」，但通常初始息口會高過H按。銀行不是善堂，P按的「定」，某程度上是用稍高的溢價換來的。關鍵在於，你對風險的胃納有多大？是寧願初期慳多些，但承受波動；還是求個心安，接受初期供多點？這沒有標準答案，只有適不適合你當下的狀況。

別被銀行廣告那大大的「低至」二字迷惑！那個「低至」，往往伴隨一排細過螞蟻的附帶條件。要擠出最靚的利率，你得變身「優質客戶」。銀行眼中，你的「優質」程度取決於幾把尺：首先，是「按揭成數」。能拿出多點首期，壓低成數到六成甚至以下，議價空間瞬間寬鬆許多。當年我們咬牙多湊了半成首期，利率立刻降了一截。其次，是穩定豐厚的「收入證明」。一份長工、糧單數字靚，絕對比浮動收入的自僱人士吃香。最後，別忘了你的「信貸評分TU」。這張無形的成績單，銀行睇得好重。平時準時還卡數、避免短期內頻繁查信貸，保持TU健康，絕對是省息的隱形武器。記住，靚利率是「談」回來的，貨比三家，拿著A銀行的offer去問B銀行能不能再優惠些，是基本動作。

魔鬼總在細節裡。簽文件前，務必用放大鏡檢視合約條款：

省息是場持久戰，功夫在借貸之外。每月準時甚至略多供一點點，強制儲蓄兼直接削減本金，長年累月效果驚人。別小看那三幾千元，複利威力下，隨時幫你縮短幾年供款期。市場利率不會永遠不變，當你過了罰息期，而市場出現明顯更優惠的利率時（通常差距達0.5%或以上就值得認真考慮），「轉按」就是利器。把按揭轉去條件更好的銀行，賺取新一輪的現金回贈和更低利率。當然，要精算轉按涉及的律師費、評估費等成本是否划算。另外，別忽略「按揭保險」這道閘。想借超過樓價六成（例如買800萬以下物業想借九成），就必須透過香港按揭證券有限公司(HKMC)或昆士蘭保險(QBE)買按揭保險，保費動輒數萬至十幾萬，可以一次付或加借到貸款額裡分期付，後者會產生額外利息，必須計入總成本衡量是否值得。

記得幫一對新婚朋友計過數，兩間銀行offer，表面利率只差0.2%，但A銀行罰息期三年，B銀行兩年；A現金回贈多些但有條款綁定，B回贈少但靈活。拉勻廿五年計，加上他們計劃三年內可能生小朋友需要一筆流動資金，最後選了罰息期短、條款寬鬆的B銀行。結果兩年半後利率下行，他們成功轉按，慳回的利息遠超當初少拿的那點回贈。這不是數學題，是生活選擇題。

供樓是場馬拉松，沒有一步登天的仙丹。利率高低固然重要，但更重要的是這份長達二、三十年的合約，是否貼合你人生階段的變化和抗風險能力。別被低息沖昏頭腦，也別因懼怕波動而放棄可能更慳錢的選擇。花時間理解遊戲規則，摸清自己的底線，耐心比對，必要時花點錢找獨立專業的按揭轉介顧問（他們通常靠銀行佣金，對客人免費）幫手分析，絕對值得。畢竟，省下的每一分利息，都是你未來生活的底氣。在供樓這條漫長路上，做個清醒的跑者。