前天 18:17
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说实在的，第一次在多伦多签房贷协议那会儿，看着密密麻麻的条款和那个决定未来几十年钱包厚薄的百分比，手心直冒汗。十年间帮朋友参谋、自己Refinance、看着利率坐过山车，算是把这套游戏规则摸透了点门道。多伦多的房贷市场，水是真深，但踩准了节奏，真能省下几辆车的钱。
别被广告牌上那个“超低利率！”晃花了眼。在加拿大，尤其是多伦多这种炙手可热的战场，你最终拿到的利率，是央行基准利率、银行资金成本、你的风险等级（银行怎么看你的还款能力）再加上银行自己想赚多少，这四股绳子拧出来的。去年央行猛加息那会儿，固定利率噌噌涨，浮动利率也跟着遭殃，但最近风声似乎又有点松动，盯着央行动向和债券收益率曲线，比听房产中介拍胸脯靠谱多了。
信用分是敲门砖，这玩意儿在多伦多比在国内认得更死。680分算刚及格，想碰碰五大行（RBC, TD, Scotia, BMO, CIBC）的好利率，最好冲着720+去。别小看每月按时还信用卡那点事，少开两张没用的卡，利用率（欠款额/总额度）压在30%以下，分数能差出一大截。我见过太多人收入不错，偏偏栽在几年前忘了还的几十块手机账单上，被生生卡在门外。
收入证明是硬骨头，尤其对新移民、自雇或者拿佣金的朋友。银行柜员看T4和工资单最顺眼。自雇的？准备好两年NOA（税单）和财务报表，银行会把你收入打个折来算——这叫“添点水分”。奖金和佣金？通常也只认两年平均值的50%。提前找贷款经纪（Mortgage Broker）摸摸底，他们门儿清哪家银行对哪种收入更“友好”，比你自己一家家碰壁强。
首付来源查得严，可不是把钱倒腾进账户就完事。提前三个月！把首付款安安稳稳躺在你的支票或储蓄账户里。突然从海外转进来一笔，或者叔叔“慷慨馈赠”？准备好赠予信（Gift Letter）、叔叔的账户流水证明资金来源，麻烦着呢。要是钱在投资账户或者别的非现金地方，也早点挪出来，别等到快交房了手忙脚乱。
锁定利率（Rate Hold）这招得会用。从银行或经纪那儿拿到一个满意利率，别急着签死合同，先让他们给你“Hold”住，通常能保60到120天。这期间利率涨了，你赚；跌了？脸皮厚点再去磨个更低的。我2021年就靠这招，在利率起飞前锁了个1.49%，省的钱够全家去欧洲玩两圈。记住，没白纸黑字写下来的“Hold”都是耍流氓。
固定还是浮动？这是灵魂拷问。固定利率让你睡得安稳，未来几年月供雷打不动，适合图省心、怕利率再蹿升的人。浮动利率通常起步价更低，月供里的利息部分会随着央行利率上蹿下跳，但本金部分基本固定。赌对了下行周期，能省不少；但像前两年那种暴力加息，月供能涨得你肉疼。关键看你心脏承受力和对经济走势的判断——没人能百分百猜准，量力而行。
别光盯着利率！那些隐藏成本才是吞钱小怪兽。高比率贷款（首付
提前还款特权（Prepayment Privileges）是宝藏条款。大部分房贷允许你每年多还原始本金的10%-20%不等，或者每次增加月供额。哪怕每月只多还一百刀，二三十年的复利下来，能砍掉好几年供期和天文数字的利息。双周加速还款（Bi-weekly Accelerated）也比月供强，一年相当于多还了一个月。签合同前，务必把这条款的细节抠清楚，别被捆住手脚。
Refinance不是想玩就玩。利率大降时（比如降了1%以上），把高利率房贷重贷成低利率确实能减负。但别忘了有评估费、律师费、可能还有罚金（尤其固定利率没到期），掰着指头算算，省下的利息得覆盖这些成本外加折腾的功夫才划算。纯粹为了套现装修或投资？更要谨慎，别被低利率诱惑着把房子榨得太干。
最后，冬天看房，夏天谈利率？有点歪理。冬天房源少买家也少，砍价空间大点；但银行利率可不分季节，主要看大环境和你的资质。真想“捡漏”，多盯着新开盘项目或者急售的房东（比如离婚、换工作），比等季节更实在。利率方面，月底或季末冲业绩的贷款经理，手上没准真能多挤点折扣出来。
说到底，在多伦多搞房贷，就是个信息战加心理战。把自己信用和文件整利索了，货比三家别偷懒（大银行、信用社Credit Unions、在线贷款机构Monoline Lenders都问问），把合同里的小字尤其是罚金和还款条款嚼碎了咽下去。找个靠谱、有口碑的贷款经纪，他们能从几十家机构里淘金，比你单挑银行强。记住，银行是在做生意，你是在安家，该争的一分一厘都得争。签完字，那把钥匙攥在手里才是真的沉甸甸。 |
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