加卅第一次卖房的税规定，首次售房税费详解与减免条件

記得幾年前，我頭一回在加州賣掉自住的房子，那種既興奮又忐忑的心情，至今難忘。當時滿腦子想著房價漲了能賺多少，卻完全忽略稅務這塊大石頭，結果差點被資本利得稅啃掉一大塊利潤。後來花時間研究，才發現首次售房其實有不少減免機會，關鍵在於懂不懂規則。

加州的資本利得稅分聯邦和州兩層，聯邦稅根據你的利得金額課徵，利得就是賣價減去成本基礎——包括當初買價、裝修費、仲介佣金等。舉個例子，如果你買房時付了50萬美元，這些年花了10萬裝修廚房和屋頂，賣出時淨收70萬，利得就是10萬美元。這筆錢會被當作收入課稅，稅率取決於你的所得級距，最高能到20%以上。

好在聯邦政府給首次賣房者開了扇窗：主要住宅豁免。這條款讓單身人士最高能免稅25萬利得，夫妻合報則免50萬。條件很具體，必須是自住為主，過去五年內至少住滿兩年，而且一生只能用一次這優惠。我當初賣房時剛好符合資格，省下近三萬稅金，差點就錯過——因為沒及時申報改進費用證明。

加州州稅這塊就沒那麼友善了，州政府沒提供類似豁免，資本利得全額計入州所得稅，稅率從1%到13.3%不等，視收入高低而定。但別灰心，有幾招能壓低稅負：比如詳細記錄所有裝修收據，屋頂翻新或管線更換都能拉高成本基礎；或者利用1031交換條款延後繳稅，前提是投資房轉換用途。記住，首次賣房最容易踩的坑是誤判「主要住宅」定義，出租比例過高或沒住滿兩年，豁免直接泡湯。

實務上，我建議提前找會計師跑模擬計算，別像我當初憑感覺估稅。加州稅局查核嚴，萬一漏報改進費用，補稅加罰金夠你痛半年。歸根結柢，賣房不是數鈔票那麼簡單，稅務規劃才是真功夫——早點摸清規則，利潤才能穩穩落袋。