官塘工業中心1期 工業大廈租賃優惠與投資指南

行過官塘道，望住嗰幾幢灰藍色嘅工廈，真係有種時光倒流嘅感覺。官塘工業中心1期，喺呢個新舊交替嘅社區入面，仲係穩穩陣陣企喺度。最近同幾個做物流同小型加工嘅老友傾開，佢哋都話呢度租金「抵食夾大件」，搞到我都忍唔住落場睇樓，順便同大家分享下第一手嘅觀察同門路。

講到地理位置，佢贏在夠「貼地」。正正喺觀塘道大馬路邊，地鐵站行過去十分鐘內搞掂，渣車嘅話，上繞道落茶果嶺都好順。最緊要係近住「巧明街」同「駿業街」呢啲新派工廈集中地，但租金就平一大截。我特登問過相熟嘅經紀阿John，佢話而家低層單位每呎叫價大概$9-$11蚊，中高層靚景啲嘅，都係$12-$14蚊左右。同隔離街啲新工廈動輒$18-$22蚊比，真係慳唔少。而且業主心態幾現實，空置單位多，議價空間比想像中大，尤其係啲千零二千呎嘅細單位，聽聞有師兄成功壓到$8.5蚊呎成交，仲要免租期俾足兩個月。

不過租工廈，真係唔好淨係睇面價。我特登搵咗個做電子零件加工嘅陳生傾，佢喺三期做開，最近搬咗過嚟一期。「貪佢平吖嘛！但搬入嚟先知，冷氣費係逐個鐘計，我哋部機要長開，夏天張單嚇親人，差唔多$2.2蚊一呎！」佢猛咁搖頭。仲有管理費，雖然話包基本照明同升降機，但每呎都要$1.8至$2蚊，計落條數要精。所以睇樓嗰陣，記得問清楚冷氣計費模式、有冇額外電力負荷費、仲有卸貨區使用時段限制。我親身試過下晝四點幾去睇貨𨋢位，真係排長龍，如果成日要上落貨就要諗清楚。

講到投資潛力，官塘轉型緊就係人都知。雖然1期舊，但佢實用率奇高，普遍過八成，間隔四正冇花冇假。有個專買工廈放租嘅資深投資者Peter提我：「而家啲後生搞Start-up、做網店倉、甚至小型工作室，唔少貪平進駐呢啲舊廈。你睇實用面積夠大，間多幾個工作室分租都得。」佢自己就專吼啲千五呎以下、近𨋢口嘅單位，話容易散租。不過佢都提醒，按揭成數未必及新工廈，銀行估價有時偏保守，最好預多啲首期。

至於租賃優惠，經紀阿John爆咗啲內幕：「業主而家最驚吉樓，尤其係大單位。如果你肯簽三年死約，好多肯送多個月免租，或者幫你夾吓冷氣費頭半年。有啲仲肯包基本翻新，剷吓幅牆、油下油咁。」佢建議親自落去管理處問，或者睇大堂啲招租紙仔，有時業主直接放盤，條件仲鬆手，慳返經紀佣金變相又係優惠。

行出官塘工業中心，望住海濱道新起嘅甲廈玻璃幕牆反光，諗番呢幢三十幾年嘅工廈。佢係舊，冷氣係嘈，大堂仲有陣淡淡的機油味。但係，平租就係最硬道理。計過條數未？計得掂啲隱藏成本，呢度依然係實幹型生意同精明投資者嘅「掘金地」。記住，落場睇樓帶定部計數機，同埋問多句：「管理費包啲乜？冷氣點計？」慳到嘅，分分鐘夠你請多個伙記。