建發工業中心位置优势与租赁投资指南

上禮拜同個做電子貿易嘅老友飲茶，佢呻足兩個鐘葵涌倉租貴到離地，仲要成日塞車搞到交貨遲。我即刻諗起上個月去鰂魚涌建發工業中心睇廠嘅經歷，嗰種市區難得嘅便利真係令人心郁。今日就同大家拆解下呢個工廈點解值得關注，尤其係租倉定投資嘅實戰分析。

講位置，建發食正港島東命脈。行五分鐘到鰂魚涌站，東區走廊入口就喺隔籬街，凌晨三點送貨去機場都唔會畀紅隧車龍困住。最殺食係佢樓下成排食肆，上次落去驗貨撞正落雨，衝入茶記飲住熱奶茶等客簽單，呢種市區工廈先有嘅靈活性，新界倉點比？仲有秘密武器——太古坊寫字樓群近在咫尺，我識間做高檔紅酒倉嘅公司專攻附近白領客，月租三萬嘅迷你倉長期爆滿。

講到租倉攻略，建發嘅分層單位玩得好彈性。低層6米樓底嘅1,500呎單位最搶手，上次陪朋友去睇，業主即場示範點用液壓台將貨物直送二樓閣樓，慳到嘅空間夠擺多三排貨架。不過要醒水：高層景觀開揚但貴兩成，做倉儲根本唔值。冷氣費亦係暗箭，有間做LED燈嘅廠計過數，揀咗分體式冷氣單位，夏季電費平過中央冷氣成38%。

投資角度更值得深挖。翻查土地註冊處紀錄，舊年22樓有個海景單位每呎7,800蚊成交，表面睇貴過同區工廈，但計埋佢哋新裝嘅智能門禁同埋G層24小時自助提貨區，租金叫到25蚊呎都有人搶。最精妙係佢哋容許分租，識個師兄買入全層再間做八個迷你工作室，專租畀網店拍片用，回報扯上到5厘。不過要提防陷阱：有單位因為涉及僭建閣樓，銀行估價足足壓低咗15%，簽約前記得查清圖則。

計我話呢個場最啱三類人：做高週轉率貨品的貿易商（慳到嘅運輸時間夠跑多轉單）、食正太古坊溢出需求的服務業（例如高檔服裝改衣工作室）、同埋玩增值改造的長線投資者。睇返差餉物業估價署數據，港島東工廈空置率連續六季低過4%，就算經濟波動都企得幾硬。講到尾，工廈投資唔係鬥平，而係計準個「便利溢價」——當你見到凌晨一點仲有速遞車在G層穿梭收件，就知呢度嘅價值喺邊。