美和工業大廈出租資訊與交通位置指南

前兩日陪客戶落深水埗簽租約，經過美和工業大廈樓下，撞見幾個廠家聚喺簷篷底傾搬倉嘅事。其中一個阿叔拎住份平面圖皺眉頭：「呢度個貨𨋢槽夠唔夠我部啤機入啊？」聽完忍唔住行埋去搭咗句嘴，順手幫佢哋度咗度圖則。返到公司諗起，不如寫篇貼地指南，等搵工廈嘅朋友少走冤枉路。

美和喺長沙灣道尾段，灰藍色外牆好易認。廿幾年樓齡喺工廈界算後生仔，最抵讚係佢啲實用率，八千呎單位計到盡有七成半可用，隔離新式工廈得六成幾。上個月經手過個11樓單位，業主肯拆走舊架生，天花喉管重新包防火棉，冷氣槽改做暗喉，即刻多咗三百呎可用空間。要留意B座高層向海單位搶手，屯門公路個景開揚到望到貨櫃碼頭吊機，租金比向山貴兩成，但採光真係冇得比。

講交通要分兩瓣講：上落貨同通勤。貨車凌晨五點到夜晚十點入得卸貨區，個台升高咗十五公分，拖板車落貨好順。試過幫玩具廠客計過數，佢哋每轉貨省十分鐘，一年慳成萬蚊油錢。工人返放工就睇地鐵站，行去荔枝角站D出口其實穿過怡閣商場就係，落雨唔使擔遮，七分鐘腳程。最妙係後巷有條秘道通去青山道小巴站，收工想快閃過海，跑落斜路跳上紅Van仲快過call車。

電力配置係隱形關鍵。美和原裝每層600安培三相電，我上個月驗過掣房，有個單位前手做LED廠，偷偷升級到800A無同管理處報備，新租客執到寶。要搞注塑機就要睇清楚，舊翼單位電壓得380V，新翼先有415V。見過最誇張係間電鍍廠，拉專線由變壓房直出2500A，個個月電費夠租多個單位。

租約陷阱多過鴨寮街山寨機。有業主將冷氣費計$3.5/呎，實情大廈中央冷氣收緊$2.8，差額當管理費食。仲有啲靚裝修單位，近睇先發現消防喉被貨架遮住半截，走火圖則根本唔過關。最伏係話明可做輕工業，睇公契先知只限G層，樓上焗住做倉。建議落訂前帶埋公證行師傅驗樓，我試過揭發某單位假天花藏廢棄石棉，幫租客慳返五十萬清拆費。

落雨經過後巷不妨望多眼外牆，雨水管接駁位有無銹水漬？舊年颱風打爆幾棟工廈窗，美和D座有條去水渠塞咗搞到水浸電錶房。管理處阿陳伯同我熟，透露今年會換埋避雷針，話雷劈中過頂樓水箱。睇樓帶個磁石貼試鐵閘厚度，薄過3mm嘅多數被颱風吹凹過，保險公司會加保費。

附近食肆平靚正係隱藏優勢。福榮街基隆茶記個焗豬扒飯，$48連例湯大到要兩個人分。深宵開工就去桂林街潮州打冷，三點仲有熱粥供應。最正係大南街新開果間24小時五金舖，半夜燒摩打都即刻買到零件，對住廠佬嚟講仲緊要過樓下有7仔。

簽約前記得摸清楚升降機保養期。舊年C座有部貨𨋢大修，等零件等足三個月，苦主日日行十幾層樓搬貨。有廠家醒目，租約加條款寫明停𨋢超過七日可扣租，結果真係用著。而家新裝嘅富士達貨𨋢載重三噸半，但門框得兩米二，超高機械要拆包裝先入到，呢啲細節冇人提你未必知。

工廈生存之道在於睇通隱形價值。美和B座天台有幾戶霸佔嚟種菜，其實可以申請裝太陽能板。政府而家補貼四成安裝費，計過條數五年回本，長租客不妨諗諗。見過最叻係間服裝廠，將面向馬路嘅氣窗改成玻璃幕牆，夜晚開著射燈當巨型廣告牌，省返招牌錢。

最後醒多句：工業區租賃講人脈。管理處張姑娘收咗三十年信，邊層業主急放租、邊個單位就快約滿，佢本簿仔記得好過地產App。得閒買盒蛋撻上去吹水，隨時快人半步執到荀盤。舊年幫客扑鎚個三千呎單位，就係晨早流流撞見張姑娘倒垃圾時收嘅風。