華寶工業大廈，工業空間租賃與投資策略指南

上禮拜三場黑雨過後，我著住對水靴踩入華寶工業大廈嘅電梯。升降機門一開，撲面而來嘅唔係霉味，而係一股熱辣辣嘅燒焊鐵鏽味——呢種氣息，識貨嘅人聞到就知係真·工業地產嘅脈搏跳動。牆身仲留低咗幾道新嘅水痕，管理處阿姐話頂樓個租客正趕工整冷氣喉，雨水就係咁滲落嚟。「工業樓就係咁㗎喇，睇你點執。」佢遞過嚟嘅鎖匙圈叮噹響，上面掛住十幾個單位嘅匙，有啲匙齒都磨到反光。

行出七樓升降機，成條走廊靜到耳鳴。左手邊B室個鐵閘半開，望入去成地都係發泡膠粒，原來係間網店租咗三百呎做包裝部。後生仔老闆阿明蹲喺紙皮山上同我講：「觀塘工廈貴到癲，呢度月租$4.8/呎仲包差餉，慳到嘅錢夠我請多個PT。」轉個彎去盡頭F室，三千呎單位俾人劏開三份，最入面嗰間做緊皮革染色，空氣有陣淡淡的化學劑甜味。老師傅從烘箱拎出嚟嘅鱷魚皮壓上金箔，燈光下閃到刺眼。「細單位先係王道啊，」管理處阿姐用匙柄敲敲水喉管：「而家啲後生寧願劏細啲，冷氣費都慳截。」

落去三樓睇盤撞到地產陳太，佢本寫滿數字嘅簿仔就係半部華寶百科。A座07室舊年成交價$3,100/呎，今年同層單位放緊$3,600；B座高層上個月租出$5.2/呎，但係要包埋假天花同冷氣喉翻新。「你估仲係十年前咩，」陳太指甲油剝落嘅手指篤住消防花灑頭：「而家冇自動灑水系統？租客擰頭就走！」經過垃圾房見到個「頂讓」紙皮牌，陳太即刻收聲，過兩日就見到佢公司網頁掛出「業主急放」廣告——呢個場嘅風吹草動，快過你收WhatsApp。

食晏撞到劏場老手權叔，佢揭開雲吞麵碗蓋講秘笈：「華寶呢類舊工廈，識玩要買冷巷位。」原來佢舊年用$280萬掃入五樓個五百呎尾房，改裝成迷你倉再分租畀抖音貨主，而家月收三皮幾。最絕係佢將後樓梯口個三角位圍起做工具房，月租$800蚊租畀隔離五金廠。「工業樓嘅死角位，執下就變金礦㗎喇。」權叔碗裡嘅辣椒油紅到似警示燈。

下晝約咗測量師Roger驗樓，佢支激光尺照到橫樑裂紋無所遁形。「1968年落成嘅樓有樣好，」佢踢開鬆脫嘅階磚：「主力牆厚到可以擋子彈。」但係佢本報告用紅筆圈住消防喉水壓不足，仲影低廁所滲水釀成嘅鋼筋銹脹。經過後巷見到幾個藍衫工人吊緊新冷氣機，Roger突然停低：「睇見喉管換晒PVC未？呢度十個單位有七個仲用緊生銹鐵喉，你估租客會唔會同你搏命？」

黃昏喺停車場等貨lift，撞正跨境電商阿Kit喺度鬧速遞員。原來佢租嘅地面倉濕氣浸壞兩箱藍牙耳機，索償緊十幾萬。「貪平租地下？蝕到入肉呀！」佢高跟鞋踢向發霉紙箱時，我望見牆身新髹嘅灰色防火漆——呢啲細節先係工廈嘅隱形標價。離開時管理處阿姐追出嚟：「下個月三樓有單位放租，業主肯裝獨立電錶㗎！」佢遞過嚟嘅卡片背面，用原子筆寫住$4.6/呎。

華夜降臨，華寶外牆嘅斑駁喺霓虹燈下化作抽象畫。呢座五十歲嘅工廈好似個倔強嘅老匠人，裂縫裡塞滿新經濟嘅種籽。行出大廈那刻，我摸到西裝袋裡權叔塞過嚟嘅卡片，背面寫住：「識揀劏，舊廠變金礦。」抬頭望見九樓有間新租戶掛起招牌，LED燈管拼出「AI訓練數據中心」——呢個場嘅風，轉向快過你轉手機plan。