萬利工業大廈出租資訊與價格分析

上個月陪客戶在葵涌看廠房，貨梯門打開的瞬間，那股熟悉的機油混著紙皮的味道撲面而來。萬利工業大廈的保安陳伯叼著菸，瞇眼指著B座貨梯：「呢部快啲，成日排長龍㗎。」 牆上貼滿了褪色的招租廣告，電話號碼被撕掉幾個數字，像一張張缺了牙的嘴。工業區的脈搏，就藏在這些細節裡。

講萬利，先要睇透佢個「骨位」。屯門公路貨櫃車日夜咆哮，對物流公司係黃金，對設計工作室就係噩夢。我幫過一間做高精密儀器嘅德資公司睇樓，德國佬一聽到「葵涌」就皺眉：「Vibration?（震動？）」結果測咗三日樓板震幅數據先肯落訂。大廈A座高層向青衣海景單位，景觀開揚，呎租硬係貴過向內園嘅C座兩蚊，但做跨境電商嘅林生寧願慳錢租C座：「我啲伙記對住電腦，睇海景不如睇多兩張單。」

講到價錢，2023年第四季嘅水浸期過咗，業主口風開始軟。上禮拜經紀阿Sam同我呻：「頂層萬二呎大單位，舊年叫緊$14.5/呎，𠵱家$12.8都肯傾。」不過要小心「骨中骨」——有間中型倉儲租咗三期五年約，第三年先發現管理費年年加8%，冷氣仲要夜晚十點後斷供，焗住自己裝分體，計落條數蝕到入肉。真正嘅老手，會撬開假天花睇喉管鏽跡，半夜返去試電壓穩唔穩。

而家最搶手嘅唔係大單位，反而係二千呎左右嘅「劏靚位」。有個90後租咗B座17樓半層，將冷巷位改成透光天井工作室，月租$26,000做高訂珠寶攝影，Instagram相片背景就係貨櫃碼頭吊機，夠晒「工業風」噱頭。佢同我講秘訣：「租工廈要當考古，牆身喉管露得靚就係裝飾，露得核突就係敗筆。」

講到尾，萬利嘅價值喺轉型縫隙度。行過地下停車場，見到有架勞斯萊斯泊喺貨VAN隔籬，車主係租咗全層做AI伺服器嘅科技新貴。佢拍我膊頭話：「呢度電費平過甲級寫字樓四成，冷氣247，數據跑得快過中環白領衝刺去搭船呀。」 摸爬滾打咁多年，我開始明白香港工業大廈嘅魔幻現實——吊機陰影下，有人執紙皮，有人掘金礦。