銀主盤拍賣入門須知

深夜翻開報紙地產版，看到銀主盤拍賣廣告，心跳突然漏了拍。十年前在拍賣場舉牌那一刻的手汗，現在想起來掌心還發燙。那間北角舊樓單位，最終以市價七成半成交，但背後的彎路比想像中曲折——原來銀行按揭專員遞文件時的笑容，藏著魔鬼細節。

所謂銀主盤，本質是銀行收回的抵押物業。當業主斷供數月，銀行就會像解開保險箱密碼般啟動收樓程序。但這裡藏著致命誤區：不是所有拍賣屋都叫銀主盤。有些是發展商清貨，有些是遺產承辦，產權清晰度天差地別。曾見有位「白居二」買家舉牌搶下太子唐樓，三個月後才發現上手業主欠下管理費官司，過戶時被卡在土地註冊處動彈不得。

真正要命的從來不是舉牌瞬間。拍賣前踏勘那天下著暴雨，我撐傘站在土瓜灣舊樓天井，抬頭看見頂層單位窗框長出青苔。押了五萬本票才換來的鎖匙，打開門那刻霉味撲面——洗手間滲水痕跡從天花板蔓延到地板，樓下住戶的罵聲比霉味更刺鼻。後來花二十三萬重鋪全屋防水，才懂拍賣官那句「現狀交吉」的重量。

資金證明是隱形門檻。當年中銀按揭專員用鉛筆在合約角落畫圈：「現金買家48小時內找清尾數，按揭買家要預批。」我選了後者，卻沒注意那行小字註明「拍賣物業需追加15%壓測」。結果在律師樓簽約當天，突然要多籌四十萬現金，急得把父親收藏的郵票都拿去押店。

舉牌策略比股市更考心臟。去年幫客競投黃大仙居屋，穿灰西裝的對手每次只加五千，像釣魚般消耗耐心。第十二口叫價時，拍賣官木槌將落未落之際，角落忽然殺出程咬金舉全牌。後來在茶水間聽說，那是地產商聘的「影子買手」，專在最後五秒截糊。真正老手會在目錄寫滿暗號：三角形代表凶宅，星號是僭建，圓圈則是產權有糾紛。

過戶才是修羅場。以為付清樓款就完事？元朗村屋買家收樓時，發現前業主胞弟持著廿年前的分家協議賴著不走。律師搖著頭說：「銀主拍賣只清銀行債權，私人糾紛要自己打官司。」那場訴訟拖了兩年半，期間每月照供樓卻無法入住，比買貴樓更蝕骨。

現在經過拍賣行櫥窗，總會多看兩眼貼著紅紙的物業清單。那些低於市價三成的數字像裹蜜毒藥，嘗過才知解毒劑的代價。若真要進場，記得帶三樣東西：驗樓師的紫外線筆，律師樓的產權報告，還有比冰塊更冷靜的心。