heloc 是 什么？房屋净值信贷额度申请条件与优势详解

最近溫哥華咖啡廳裡，朋友阿傑皺著眉頭翻房貸文件，突然抬頭問我：「聽說過HELOC嗎？銀行經理一直推薦，這玩意兒到底靠不靠譜？」這問題可巧，十年前我買第一間獨立屋時也糾結過，後來用HELOC周轉裝修款才發現真是個寶藏工具。

HELOC全名Home Equity Line of Credit，中文叫房屋淨值信貸額度。簡單說就是把房子變成提款卡——銀行根據你房產淨值（房屋市值減去未還貸款）批個信用額度，需要時隨時提款，隨借隨還。記得2016年我申請時，評估師頂著大雪來量屋，看著他踩著積雪繞屋測量，才真切感受到「磚瓦變現金」的魔幻感。

加拿大五大行申請門檻其實挺透明。首先看信用分，680是生死線，但想拿優惠利率至少得720分。去年幫表妹申請時，她信用報告裡有張忘記註銷的舊手機卡欠費紀錄，硬是蹲在Telus門店兩小時才拿到清償證明。其次是債務收入比，總負債不能超過稅前收入40%，這個算法很微妙——房貸月供要算全額，但HELOC若只動用部分額度，只需計算實際使用金額的月付。

最關鍵是產權比例。銀行要求房屋淨值至少保留20%，比如市值百萬的房子，未還房貸60萬，可貸額度就是(100萬×80%)-60萬=20萬。有個冷知識：若用HELOC做首付買投資房，這20萬還能再疊加新房的按揭，等於用老房撬動新槓桿。

為什麼老移民都愛用HELOC？三個活案例最說明問題。咖啡店林老闆突遇冷庫故障，當天線上申請調用8萬額度，比商業貸款省下兩週審批時間；留學生小敏用父母房子的HELOC付學費，比國際生貸款利率低3個點；最絕的是裝修師傅老陳，把HELOC當工程週轉金，客戶分期付款期間，他只需付浮動利息（目前約6.95%），比信用卡18%的循環息聰明太多。

當然這把雙刃劍要握好刀柄。2018年央行連續加息時，我鄰居的浮動利息HELOC月付暴增40%，逼得他緊急出租地下室。現在我都建議客戶做「混合結構」：劃出70%額度用固定利率鎖定裝修大項支出，剩30%浮動利率應急，像給資金繫上安全帶。

最近幫客戶做HELOC優化時發現新趨勢。RBC推出的Homeline Plan能讓HELOC與房貸帳戶無縫切換，多還的房貸本金自動轉為可用信貸額度；TD甚至允許用HELOC額度投資美股，操作得當時，投資收益可能覆蓋貸款利息。但切記諮詢稅務師——抵稅規則裡，用於翻新自住房的HELOC利息不能抵稅，但用於投資房的利息可以。

看著阿傑最後簽下HELOC協議時，想起當年地產律師跟我說的：「在加拿大，房屋淨值像凍在冰裡的活魚，HELOC就是那柄破冰的鋼叉。」關鍵是得看清冰層厚度，別讓鋼叉捅穿了房產地基。