heloc 是什么，房屋净值信用额度申请条件与优势详解

昨天幫王太處理房貸續約，她突然盯著文件問：「咦，這個HELOC額度是什麼？銀行一直叫我開通，感覺像信用卡又像貸款⋯⋯」我才驚覺，原來這麼多華人業主手握百萬房產淨值，卻讓這筆「睡著的錢」在眼皮底下躺了十幾年。

HELOC（Home Equity Line of Credit）這串字母，說穿了就是「房屋淨值變現的活水管」。想像你房子市值100萬，房貸剩40萬，中間60萬差額就是淨值。HELOC就像銀行在這60萬裡給你裝了個水龍頭——需要時擰開取錢，不用時關上，只按實際取用金額算利息。

但這水龍頭不是誰都能裝。去年幫客戶陳先生申請時，銀行櫃員笑咪咪說「很簡單」，結果系統一查：他剛辭職轉做自雇，報稅單顯示收入驟降。最後硬是拖了三個月，補了兩年稅單和合約才過審。加拿大五大行審核HELOC的核心就三把尺：信用分至少680打底（我見過750分被拒的，因剛買新車背了車貸）、債務收入比不超40%（房貸+HELOC月供+其他負債總和÷月收入），最關鍵是房屋淨值≥20%——注意這是動態的！去年房價跌，李太太的HELOC額度直接被砍了15萬。

為什麼溫哥華老移民圈流行「房養房」？張叔的案例很典型：他用HELOC取出35萬加幣付第二套房首付，這筆錢的利息居然能抵稅！因為CRA規定：借款用於投資產生的利息可抵扣。但切記：若把HELOC的錢拿去買遊艇，利息一分不能抵。更現實的優勢是利率比信用卡低一半——現在Prime 6.95%，HELOC多是Prime+0.5%，而信用卡動輒19.99%。

不過去年央行暴力加息時，我客戶劉女士差點崩潰：她的HELOC餘額50萬，月利息從$1,450飆到$2,895。更揪心的是HELOC多數是浮動利率，銀行隨時能要求還款（雖然極少發生）。所以我的鐵律是：絕不用HELOC炒短線，裝修翻新這類增值開銷最穩妥，急病治療等救命錢也可動用，但千萬別借來填信用卡窟窿，那是滾雪球噩夢的開始。

真要說祕訣，我會盯兩件事：一是優先選可轉換式HELOC，像TD的FlexLine，隨時能把餘額轉成固定利率貸款鎖死風險；二是每年重估房產淨值，房價漲了就去要求調高額度，這招讓我在2017年多搶出28萬信用額度，後來翻新出租房全靠它。

看著王太最後簽下HELOC協議時鬆了口氣的樣子，想起十年前我剛登陸時也以為房貸還清就是終點。其實對華人來說，房子這塊沉甸甸的磚頭，撬對了槓桿就是活棋盤——關鍵是清楚擰開水龍頭後，流出來的是甘泉還是洪水。