在 美国 贷款的条件和申请流程

剛落地紐約那年，站在曼哈頓租的公寓窗前看樓下車流，腦子裡轉的都是買房的念頭。十年過去，幫過不少新移民朋友辦貸款，自己也經歷過兩次房貸一次商業貸，這條路踩過的坑、繞過的彎，夠寫本生存手冊了。美國貸款這潭水深得很，今天掏心窩子跟你們嘮點乾貨。

信用分數這東西，絕對是北美生活的命門。去年幫溫哥華過來的張太辦貸款，她以為加拿大750分的信用記錄能通用，結果美國系統裡一片空白。在美國，FICO分數就是你的金融身份證。680分是道生死線——低於這個數，大銀行連眼皮都懶得抬。想衝優惠利率？至少得720分打底。這分數怎麼養？別小看那張超市聯名卡，按時還水電費比你想像中重要，更別讓信用卡餘額超過30%這條紅線。

收入證明這關，華人最容易栽跟頭。餐館老闆王哥拿著一抽屜現金流水單找銀行，客戶經理直接搖頭。在美國，能追蹤的錢才叫收入。W-2雇員最省心，1099表格的自雇人士得準備兩年稅單，現金工？基本等於不存在。去年幫矽谷工程師小林辦貸，他以為20萬年薪穩了，結果銀行把他每月$1500的學貸還款算進去，負債收入比直接爆表。記住，車貸、學貸、最低信用卡還款額全算你的負債。

頭期款這塊學問更大。去年有對小夫妻看中舊金山老宅，20%頭期剛湊齊，突然發現還得預留評估費、產權保險、預繳稅，差點缺口兩萬刀。現在常規貸款最低3.5%頭期也能做，但得付高額按揭保險（PMI）。最坑是親友贈款，我見過阿姨從香港匯頭期款，沒提前報備資金來源，整個貸款流程卡死。記住，銀行最愛看你賬戶裡慢慢攢起來的錢。

申請流程像闖關遊戲。去年幫李小姐做預審批，她以為就是走過場，結果查出十年前醫療賬單沒清，信用分直降50。預審批信有效期就60-90天，過期得重查信用。最磨人的是文件拉鋸戰——上周剛交完稅單，這周又要你解釋某筆$3000存款來源。有個訣竅：把所有工資單、稅單、銀行流水掃描存雲端，隨時能調取。鎖定利率像賭博，我見過有人貪心等降息，結果聯儲局突然加息，月供多掏$200。

去年最戲劇性的是陳老闆的餐館貸款。商業貸款要六個月銀行流水，他第三個月有筆兩萬現金存款，解釋不清被拒。後來發現是婚宴定金，補了婚慶合同才過關。這種事在美國貸款路上太常見——銀行不近人情，但規則寫得明明白白。

現在每幫新移民朋友看預審批信，總想起自己當年被拒時，坐在皇后區咖啡館盯著拒絕信發呆的下午。那些數字遊戲背後的邏輯，說穿了就是讓銀行相信：你是台穩定吐鈔票的機器。把信用當黃金供著，收入做得滴水不漏，頭期款乾乾淨淨，剩下的，就是和文書打持久戰的耐心了。