房貸計算器 快速计算房贷月供和总利息技巧

上個月幫表妹看多倫多的Condo，簽意向書前經紀隨口問了句：「月供能負擔吧？」她當場掏手機按計算器，結果把年利率輸成月利率，差點嚇哭。這事讓我想起五年前自己買房時，站在銀行門口手算還款表的狼狽相。

其實算房貸根本不用公式轟炸。加拿大五大行官網都有計算器，但背後的貓膩得嚼碎了說。比如輸入50萬加元貸款額，利率選4.5%，系統直接蹦出$2,533月供。但鮮少人注意左下角小字：「假設還款期25年且選擇週期性還款頻率」——這才是關鍵閥門。

我拿楓糖漿罐子做過實驗。同樣貸款額，25年期的月供比30年期多$412，但總利息少付近7萬。更狠的是雙週加速還款（Accelerated Bi-weekly），每年多還一個月本金，三十年貸期能縮短四年半。就像把每天喝的Tim Hortons雙倍雙糖改成黑咖啡，省下的錢夠給車庫換套新門。

真正噬肉的是複利曲線。去年幫溫哥華客戶復盤，發現他簽的浮動利率頭兩年還款額裡，78%在餵利息。後來教他用「本金傾斜法」：每月多還$300指定衝本金，五年少付的利息夠買張回國機票。記得在網銀設置裡勾選「額外還款全部衝本金」，否則銀行默認當預付利息。

現在這波高利率更得玩槓桿。如果搶到4.89%的五年固定利率，別被月供數字迷惑。拿張餐巾紙算：假設利率降回3%時，把月供差額存進TFSA賬戶投資指數基金，三十年複利滾動後，比你提前還貸省下的利息多出23%——這筆賬連在RBC幹了二十年的老經理都拍大腿。

最近幫客人處理罰金爭議才驚覺，很多人不知道加拿大央行官網藏著神器。點開「預付款罰金計算器」，輸入貸款餘額和離到期時間，立刻跳出三大行罰金對比。上次有人靠這個發現銀行多算了$4200罰金，維權成功那晚請我吃了龍蝦意麵。

冰球賽中場休息時隨手試：把還款期從30年改成20年，總利息少付的錢夠買輛二手皮卡；把月供零頭湊整多還$57，三十年省下的利息能給地下室裝套桑拿房。這些數字遊戲比看楓葉隊逆轉還刺激。