按揭成数表使用指南，房贷比例计算与购房攻略

記得幾年前，我幫一位朋友處理房貸申請，他看中了一套心儀的房子，卻卡在按揭成數上，差點錯失機會。那時我才深刻體會到，一張按揭成數表不只是銀行文件，它是購房路上的導航圖，能決定你是輕鬆上岸還是深陷泥沼。今天，我就以金融從業十幾年的經驗，聊聊怎麼活用這張表，避開陷阱，讓你的購房夢更踏實。

按揭成數，說白了就是貸款佔房價的比例。舉個例子，你看中一套1000萬的房子，如果銀行核准的成數是70%，代表你能借700萬，自己得掏300萬當首付。但這數字不是隨便定的，它背後藏著經濟風向和個人風險。香港金管局或台灣央行的政策一變，成數就可能收緊，像去年利率飆升時，許多銀行把高價物業的成數壓到50%以下，讓不少買家措手不及。關鍵在於，這張表不只影響貸款額度，還牽動還款壓力——成數越高，月供越重，萬一房市下滑，你可能瞬間變成負資產。

怎麼讀懂按揭成數表？別被密密麻麻的數字嚇倒。先抓大方向：表上通常分樓價級距和對應成數，比如1000萬以下可能給80%，1000萬到2000萬降到70%。但這裡有魔鬼細節——銀行會看你的收入穩定性和信用評分。假設你月薪5萬，想買1200萬的房，表上寫成數70%，但如果你負債比過高，銀行可能只批60%。我的建議是，拿自己的財務資料去試算，別只看表面數字。舉個真實案例：一位客戶以為能借八成，結果因為信用卡欠款多，被砍到六成半，差點毀約賠訂金。

計算房貸比例時，別只靠銀行app的速算工具。親手算一遍才安心：房價乘成數得出貸款額，再除貸款年期和利率，算出月供。但陷阱在這裡——很多人忘了計入雜費，像印花稅、律師費，可能佔房價2-3%。假設買800萬房，成數75%，貸款600萬，利率3%，20年月供約3.3萬；但加上雜費16萬，你的首付其實從200萬跳到216萬。更深的風險是浮動利率：現在低息環境看似划算，萬一明年升到5%，月供就暴增三成，你的生活品質直接崩盤。所以，我總提醒客戶，用成數表時要跑壓力測試，假設利率升2%，看自己是否撐得住。

購房攻略的核心，是讓按揭成數表變成你的武器。首付比例別卡死最低線——如果表上允許你只付20%，我會建議攢到30%以上，緩衝市場波動。另外，成數高低影響談判籌碼：在買方市場時，賣家看到你能高成數貸款，可能願意降價。但別貪心，重點是匹配還款能力。分享我的私房心法：先定好月供不超過收入四成，再回推能負擔的房價。例如你月入10萬，月供上限4萬，若成數70%、利率3%，房價就該壓在1200萬內，否則就是玩火。最後，政策風向要盯緊，像香港近期放寬首置成數，就是進場信號。

走過這麼多房貸案子，我學會一件事：按揭成數表不是冷冰冰的數字，它是你財務健康的體檢報告。用得好，房子是資產；用錯，就成了負債鍊。下次看房前，花半小時研究這張表，你會感謝自己。