樓宇按揭成數，如何提高貸款比例購房攻略

記得幾年前，我幫一位客戶處理購房按揭申請時，他滿臉愁容地坐在我辦公室，說首期湊不齊，只能貸到六成，差點放棄心儀的房子。那時我才意識到，許多人對樓宇按揭成數的理解太表面，以為銀行給的數字是固定的。其實，只要掌握竅門，八成甚至九成貸款比例並非不可能。今天就來聊聊我的實戰經驗，教你如何在這個高房價時代，聰明地提高按揭成數，輕鬆上車。

按揭成數，簡單說就是銀行願意貸給你房價的百分比。在香港或台灣市場，常規比例可能只有六到七成，但這數字不是鐵板一塊。關鍵在於你的財務狀況如何說服銀行放寬限制。舉個真實案例：去年有位年輕夫婦，收入穩定但存款有限，他們透過優化信用報告和債務結構，硬是把比例從65%拉到85%，省下近百萬首期。背後的核心是銀行評估風險的邏輯——他們怕你還不起錢，所以你得證明自己是低風險客戶。

怎麼證明？首先，信用評分是重中之重。很多人忽略小額卡債的影響，累積幾筆遲繳紀錄，分數就掉下去。建議每季查一次信用報告，發現問題立刻處理。例如，提前清掉循環利息高的卡債，或協商分期還款。我見過客戶靠這招三個月內提升評分20分，銀行態度大轉彎。再來是收入證明：不僅要薪水單，還要展示額外收入流，像兼職、投資收益或租金收入。把它們整理成清晰的報表，附上稅單背書。記住，穩定性比金額大小更重要——銀行愛看長期趨勢，不是一時高峰。

債務比率也是銀行盯緊的指標。總債務不該超過月收入四成，否則他們會覺得你壓力太大。試著先還清高息貸款，像車貸或信用貸，把槓桿降下來。如果手頭緊，不妨考慮擔保人或抵押品。我有位客戶用父母名下的另一套房做部分抵押，順利把按揭成數提到九成。不過，這招要謹慎，萬一違約會牽連他人。選銀行時別只比利率，每家政策不同。中小型銀行或新進外資行往往彈性更大，尤其當你房產位置好、增值潛力高時，他們更願意冒險。

當然，提高比例不是沒風險。貸款成數高，意味每月還款壓力暴增。萬一利率上調或收入中斷，可能面臨斷供危機。我建議搭配緩衝策略：例如，預留六個月生活費的緊急金，或選固定利率產品鎖定成本。市場波動時，別貪心衝高成數，要評估自身抗壓能力。回想2008年金融海嘯，多少高槓桿買家一夜崩盤？務實點，平衡夢想與現實才是長久之計。

實戰攻略上，從準備到申請至少花三個月。第一步，徹底盤點財務：列出所有資產、負債和收入來源。接著，找獨立理財顧問做壓力測試，模擬利率升2%後的還款能力。然後，鎖定目標房產，帶上完整文件包（信用報告、收入證明、債務清單）主動拜訪多家銀行。談判時別怕討價還價——銀行經理也是人，展現你的誠意和計劃，他們常給驚喜。最後簽約前，細讀條款，留意隱藏費用。購房是人生大事，與其焦慮首期，不如用專業方法放大貸款槓桿，讓磚頭替你賺錢。