友聯大廈投資指南與租賃秘訣

站在尖沙咀彌敦道和北京道交界，抬頭看那棟白色馬賽克外牆的建築，玻璃窗在午後陽光下閃著細碎的光。友聯大廈，這棟1970年代就紮根在此的老牌商住樓，見證了這片黃金地段多少商賈往來、租客更迭。那天和相熟的地產經紀阿強在附近茶餐廳喝奶茶，他翻著手上一疊租約檔案感嘆：「友聯啊，就像個低調的聚寶盆，識貨的人自然懂，但不懂門道的，踩坑也快。」

投資這裡，首要認清它的本質。別被「商住」二字模糊了焦點。樓上住宅單位實用率普遍高過同區新樓，間隔四正，租金回報穩健。但真正的金蛋，是地庫、地面及低層那些面向彌敦道的商舖和寫字樓單位。阿強壓低聲音說：「去年底，一個不足500呎的彌敦道地舖放盤，業主開價硬淨，最後成交租金比叫價只低5%，呎租破百（港幣），搶手到有租客連約都未睇清就落訂鎖死。」地段吸金力，就這麼赤裸裸。

算盤要打得精。住宅單位，目前實用呎價比同區純住宅名廈低一大截，租金回報反而容易衝上3.5厘甚至更高。關鍵是摸清單位狀況。有些老業主自住幾十年，保養極好，木地板踏上去結實無聲；有些則被分間劏房折騰過，水管電線暗藏隱憂。帶個相熟的驗樓師傅上去，花幾千蚊，可能幫你省下未來十幾萬的維修窟窿。至於商舖寫字樓，回報動輒4-7厘，但空置風險和租客質素波動更大。樓上陳太那間小寫字樓，租給一間做日本代購的小公司，五年沒斷過租，她笑說：「揀客要睇眼緣，寧願租金平少少，好過租俾拖租或者搞到烏煙瘴氣嘅公司。」

放租的學問，藏在細節裡。友聯的商用單位，電力負荷、去水位位置、冷氣機散熱位，這些老樓的「先天設定」直接影響租客行業類型。曾有個年輕創業者貪平租了二樓一個單位想做輕食外賣，結果發現大廈公契對油煙排放限制極嚴，改裝抽風系統成本嚇得他即時打退堂鼓。租約條款更是兵家必爭：維修責任誰屬（特別是那些上了年紀的冷氣機和喉管）、管理費加幅機制、甚至招牌懸掛位置限制，白紙黑字寫清楚，比事後扯皮強百倍。管理處張主任私下吐苦水：「最怕業主乜都話『你同我傾掂佢啦』，大廈規矩寫明冷氣機滴水要業主負責維修，有業主偏唔理，結果樓下商舖天花發霉索償，搞到要出律師信。」

別輕看那本厚厚的大廈公契（Deed of Mutual Covenant）。它規定了單位能否改動間隔、能否養寵物（住宅層）、商舖深夜能否營業、外牆廣告燈箱亮度限制… 有投資者曾高價買入一個低層單位想打通做大型零售，翻開公契才發現該層嚴格限制不可合併單位，即時變燙手山芋。老樓的管理費通常「貼地」，但預留一筆資金應付突如其來的維修攤分（比如外牆大型維修或升降機更新），是精明業主的必修課。去年大廈更換兩部老電梯，每戶按業權份數攤分幾萬蚊，早有準備的業主眉頭都沒皺一下。

這裡的租客生態很特別。樓上住著不少在尖沙咀上班的單身專業人士或老夫老妻，貪其交通便利、生活機能成熟；樓下商舖三教九流，從屹立三十年的鐘錶維修老字號，到近年冒起的網紅咖啡店。這種混雜反而成了韌性。阿強分析：「就算旅遊區市道淡靜，樓上住宅租務依然撐得住；零售再差，總有貼地服務業（像藥房、診所）需要呢啲實惠位。」想長線收租，與其追最新豪裝盤，不如花點錢將單位修整得實淨企理：換過老舊電線、廁所做好防水、廚房地磚鋪平，租客住得安心，自然長租長有。記得上個月幫手放租個中層單位，業主肯花十萬翻新廚廁喉電，放盤三日就以理想租金租出，仲要係兩年死約。

夜深時分，彌敦道霓虹依舊閃爍。友聯大廈入口處，管理員阿伯正幫夜歸住客開門。這種老樓沒有會所泳池的虛華，卻有種紮實的市井生命力。它的價值不在鎂光燈下，而在於幾十年來穩穩承接住尖沙咀跳動的脈搏。投資或放租於此，像與一位閱歷豐富的老夥計合作——尊重它的規則，理解它的限制，它回報你的，是經得起風浪的實在收益。下次經過，不妨細看那些進出的人流，聽聽地舖老闆的閒聊，市場最真實的溫度，往往藏在這些毛細孔裡。