按揭比較，聰明省錢的貸款方案選擇指南

午後雷雨敲打著窗戶時，阿明傳了封簡訊給我，附上三家銀行的按揭報價單問：「哥，這數字看得我頭暈，到底哪家真的划算？」螢幕上的還款表密密麻麻，浮動利率、H按、定息期、現金回贈⋯⋯別說是他，當年我第一次買房時，同樣在銀行會議室裡如坐針氈，生怕簽錯一個數字，未來二十年就得勒緊褲帶。

香港人買樓，十個有九個要「上會」。但魔鬼藏在細節裡，表面利率低未必贏過高回贈方案。我見過朋友被「首年1.8%」的廣告吸引，卻忽略第二年跳升至P-2%（實際4.125%），更慘的是綁三年死約，想轉按得賠上數萬罰款。這種痛，只有月供突然暴漲時才懂。

究竟怎麼拆解迷陣？關鍵在「總成本」思維。把眼光拉長到整個還款期，你會發現利率只是冰山一角。銀行櫃檯不會主動告訴你：現金回贈實質降低貸款額、Mortgage Link戶口的存款抵息功能、甚至提前還款罰息期長短，加總起來差距可達十幾萬。我曾用試算表跑過案例，同樣借500萬，A方案前兩年利率低0.5%，但B方案提供1.8%回贈加Mortgage Link，五年後總支出反而少8萬。

最近市場流行H按（HIBOR掛鈎），波動大卻有封頂保障。去年初HIBOR飆升時，有位客戶緊張地問我是否該轉定息。拆解他的對帳單後發現：雖然當時H按觸及封頂利率，但前八個月省下的利息已足夠cover兩年罰息期。我們果斷轉到新銀行，光回贈就袋走16萬，還享半年低息蜜月期。這種操作需要精算，但回報驚人。

台灣讀者可能更熟悉「指數型房貸」。去年幫台北友人檢視合約，發現某銀行綁約條款暗藏玄機—提前清償違約金竟按「原始貸款額」計算！假設借1000萬台幣還到剩300萬時想轉貸，違約金高達15萬（1.5%×1000萬），而非按餘額計算。這種條款在簽約時沒揪出，等於送錢給銀行。

省錢的真正戰場其實在「轉按揭時機」。當你發現別家銀行回贈特別高，或是自己房貸餘額降到某個門檻（例如香港低於400萬、台灣低於500萬台幣），就要啟動比價雷達。我習慣每18個月檢視一次貸款狀況，去年就靠「轉按+套現」操作，把裝修費的利息轉嫁到低息房貸裡。不過要當心估價風險，曾經有客戶估不足額，臨時籌不到頭款而卡關。

最後分享血淚教訓：永遠別相信口頭承諾。某銀行經理曾拍胸保證「續約利率跟新客一樣」，結果到期前收到通知書竟加0.5%。白紙黑字寫進合約才算數，這是用六個月薪水買來的領悟。

雨停了，我回撥電話給阿明：「把你家管理費、火險費全攤開，我教你用加權平均利率算真實成本⋯⋯」話筒那端傳來翻文件聲響，還有他太太驚呼：「原來這張回贈條款要除以48期計算啊！」對，省錢的魔法就藏在這些數字皺摺裡。