中銀按揭估價攻略，掌握房產估值關鍵與貸款秘訣

上禮拜陪老友去中銀辦按揭，見他拿著估價報告眉頭深鎖，才發現原來好多人都搞不清銀行估價的「潛規則」。當年我買第一間屋時也吃過虧，明明同棟樓成交價亮眼，輪到自己估價卻硬是少了幾十萬。後來在銀行做了十幾年房貸業務，才摸透這套遊戲規則——估價不是玄學，關鍵在細節。

估價師進門那刻就開始打分數。記得有次陪同事去勘察，屋主把雜物堆滿陽台，窗框還留著雨天滲水的黃漬。同事當場低聲說：「這間至少打九折。」銀行估價不只參考實價登錄，更看重「房屋狀態」。同條街兩戶格局相同的單位，窗戶朝公園的比朝後巷的估價能差5%，頂樓漏水痕跡能讓估價縮水8%。有客戶翻新廚衛後重估，竟多貸出兩成頭期款。

中銀的估價模型有套特殊參數。像台北老城區的三十年公寓，明明實價衝破百萬，系統卻會自動扣減「高齡風險係數」。去年有客戶拿著永康街的預售合約來貸，系統跳出警示紅字——原來建案旁有塊閒置地皮被標註「未來可能蓋變電所」。這些隱藏地雷，連房仲都不見得掌握。

想拉高估價得打心理戰。某次幫客戶爭取估價，特意在估價師到訪前做三件事：把斑駁的鐵窗刷上黑漆，客廳換成4000K自然光燈泡，甚至向管委會要來剛通過的外牆翻新會議紀錄。估價師在筆記本寫下「社區維護積極」時，我知道每坪至少多爭取兩萬額度。別小看這些細節，當銀行用「保守估價」砍你貸款成數時，這些都是翻盤的子彈。

最關鍵的殺手鐧藏在文件堆裡。曾有位客戶拿著其他銀行估價單來談，我注意到上面註記「含裝潢價值」。立刻請他找來兩年前毛胚交屋時的驗屋照片，搭配設計師開立的30萬裝修發票。中銀重新用素屋基準估價，反而比別家多核貸15%。記住：銀行要的是「可變現價值」，華麗水晶燈在他們眼中只是未來法拍屋的破玻璃。

最近幫年輕人做預審發現新趨勢。中銀對捷運末端站的新興重劃區特別寬容，像A7合宜宅周邊，明明實登單價還在3字頭，系統卻允許用「區域發展潛力值」上浮估價。但反觀蛋白區老豪宅，哪怕當年每坪百萬成交，現在估價常被砍到骨頭裡。這套「重未來、輕過往」的邏輯，正是銀行規避風險的生存智慧。

當估價報告不如預期，與其拍桌罵人不如拆解數字密碼。有次客戶被砍價12%，翻出報告附件才發現是因頂樓加蓋。我教他遞交拆除同意書與施工報價單，三天後估價就回升9%。銀行怕的不是瑕疵，而是不確定的風險。把問號變成句號，估價師的紅筆自然鬆手。

在茶水間聽過老估價師傳授心法：「我們寧可錯殺十間豪宅，也不願放過一間鬼屋。」下回打開估價報告前，不妨先站在銀行風控的角度看自己的房子——那些你引以為傲的設計巧思，在他們眼中究竟是資產還是負債？