借9成買房全攻略，低首付購屋技巧與銀行核貸關鍵

最近有個老朋友跑來找我，聊起他想買房的煩惱。薪水不算高，手頭現金有限，湊不出大筆頭期款，眼看著房價一天天漲，心裡急得像熱鍋上的螞蟻。他問：「有沒有辦法只出10%就搞定？」我笑了，因為十年前我也遇過同樣的困境。那時剛出社會，存款少得可憐，但硬是靠著一些技巧和銀行打交道，買下人生第一間小公寓。現在回頭看，那段經歷教會我，低首付購屋不是夢，關鍵在於懂得玩轉規則。

說到低首付購屋，很多人以為只能靠運氣或富爸媽，其實不然。市場上有不少門路，比如新建案開發商常推首購族優惠，頭期款壓到5%到10%是常有的事。我記得自己當初跑了十幾個建案，專挑那些剛開盤的預售屋，開發商為了搶客，願意放寬條件。有一次在台北郊區，還遇到建商提供分期付頭期款的方案，前三個月只付一小部分，剩下等交屋再慢慢攤。當然，這種機會得主動出擊，多跑房仲展場、鎖定淡季出手，別怕殺價——開發商手上總有彈性空間。

另一個省錢妙招是善用政府資源。台灣的「青年安心成家方案」或「自購住宅貸款利息補貼」，對首購族超級友善。我有個同事就靠這個，頭期款壓到8%，加上補貼利息，每月負擔輕得像租房子。不過，申請前得做功課，比如確認資格是否符合（像年齡或收入上限），文件要備齊，最好提前半年準備，別臨時抱佛腳。政府網站資訊常更新，多花時間研究，省下的錢夠你裝潢半個客廳了。

談到銀行核貸，這裡才是真刀真槍的戰場。很多人卡在貸款批不下來，問題出在信用評分。銀行看信用報告像看成績單，分數太低直接打槍。我建議大家定期查聯徵中心報告，確保沒烏龍紀錄（像遲繳卡費或莫名債務）。提升分數的小撇步？保持信用卡使用率低於30%，別亂開新帳戶，穩定繳款紀錄累積個半年，分數自然往上跳。我有個朋友原本評分只有600出頭，靠這招三個月內衝到700多，銀行立馬點頭。

收入證明和債務比也是核貸關鍵。銀行最怕你付不起月付金，所以收入要穩當當。自由工作者或接案族可能吃虧，這時得靠薪轉紀錄或報稅單補強。我遇過一個案例，當事人月薪五萬，但兼差收入沒報稅，銀行差點拒貸。後來他補上完整收入證明，加上債務比控制在40%以下（總負債除以月收入），貸款就過關了。記住，銀行要的是安全感，你越透明，他們越放心。

最後提醒，低首付雖誘人，風險也不小。萬一利率飆升或房價跌，槓桿玩太大可能變負資產。我建議新手先從總價低的物件入手，別貪心衝豪宅，同時預留緊急備用金，至少六個月生活費。買房是長跑，穩扎穩打才能笑到最後。現在回頭看，當年那間小公寓成了我財富的起點——只要方法對，頭期款少照樣能圓夢。