公屋買賣條件與流程，完整交易指南

公屋買賣，從來就不是單純的銀貨兩訖。這類物業背後牽扯著政策枷鎖、資格門檻與複雜程序，稍有不慎就可能踩進法律泥淖。我在處理過幾宗公屋轉手案例後，深刻體會到：沒摸透規則就進場，等於捧著現金玩俄羅斯輪盤。

想碰公屋，先問自己夠不夠格。政府設下重重關卡防堵炒賣，光是「禁售期」就分三六九等。新落成的公屋普遍綁五年死約，期間連放盤廣告都不能登；熬過禁售期還得看樓齡，超過二十年可能被要求補地價。最麻煩的是「綠表資格」這道坎，買家必須是公屋住戶輪候冊成員，或持有房署簽發的綠表證明書。曾有個客戶以為用公司名義就能繞過限制，結果卡在土地註冊處整整三個月，白白賠掉訂金。

交易流程更是步步驚心。從議價階段就得確認賣家是否解除轉讓限制，我曾碰過屋主隱瞞未補地價，簽約當天才被律師揪出問題。真正進入法律程序時，那份「可供出售證明書」就是護身符，沒它銀行根本不放款。最關鍵在於房署審批環節，他們會翻查買家過去十年有無持有物業，連境外房產都逃不過追查。去年有單交易因買家深圳有套房被揭穿，整個流程重頭來過。

資金調度也暗藏玄機。多數銀行對公屋按揭特別苛刻，樓齡超過四十年幾乎貸不到七成。更棘手的是「補地價計算」，房署用市值評估公式複雜得像微積分，同區私樓成交價、單位景觀、甚至電梯有無維修都列入參數。幫客戶處理過最扯的案例：兩個同棟同面積單位，補價金額竟差廿萬，只因一個陽台對山景一個對墳場。

走完這趟刀山火海，過戶當日別以為就能鬆懈。房署保留最終否決權的條款不是寫好看的，曾有買家裝修時擅自打掉承重牆，過戶前驗樓被勒令恢復原狀。現在我帶客戶簽臨約時，必定多塞條「須通過房署最終檢驗」的但書，寧可多花兩週驗樓，好過尾款被卡在政府戶口。

公屋市場像戴著鐐銬跳舞，但掌握遊戲規則的人，依舊能找到價值窪地。那些位處重建區的老公屋，往往藏著補價折扣；而禁售期將滿的屋苑，常出現急售筍盤。關鍵永遠是那紙房署批文——它既是枷鎖，也是破解迷宮的鑰匙。