居屋2按申請指南，步驟、條件與實用建議

深夜啜著凍檸茶，翻開去年買居屋時那疊厚到能防身的文件，突然想起上個月陳師奶衝來問我：「阿仔啊，二按點搞先唔會踩坑？」她焦慮到檸檬茶戳穿杯蓋都唔覺。香港地買居屋本該是喜事，但二按這把雙面刃，用得好上車輕鬆，用錯分分鐘割傷手。這幾年睇住街坊們踩中伏的慘況，真係要同大家拆解清楚。

記得房委會舊年數據嗎？二按申請失敗率近四成，唔係因為資格唔夠，而係衰在文件漏張紙、入息計多幾百蚊。我隔離屋張太太就係血淚教材，以為裝修費可以夾入貸款額，結果被房署打回頭重跑流程，白白蝕咗三個月樓價升幅。二按唔係普通按揭，政府把關特別嚴，連淘寶兼職收入都要計到盡，呢度同銀行玩嘅遊戲規則根本兩回事。

點解有人等到白頭髮出晒都未批？關鍵在「補地價時機」。房署批二按嗰陣，會鎖死你將來補地價嘅計算方式。早兩年九龍灣居屋有個案，業主心急用二按裝修，後來樓市狂升想補地價轉手，先發現要比預期多繳廿幾萬。我陪佢去房署吵足兩日都冇彎轉，職員冷冰冰指住申請表細則：「呢度你簽名㗎。」

最陰濕係壓力測試陷阱。金管局規管緊啫，但房署二按要計雙重壓測。有對小情侶月入合共五萬，計到盡以為借到八成半，點知房署將擔保費同貸款保險夾埋計，壓測即時超標。我教佢哋用「拆單」奇招：先向銀行借盡首按，再單獨向房署申二按，避開疊加壓測，最後成功喺洪水橋上車。呢啲魔鬼細節，地產經紀十個有九個都唔會提。

而家市道波動更要醒水。舊年有街坊二按批咗未拎錢，遇上加息周期，臨簽約先知每月要多供千幾蚊。房署白紙黑字寫明「最終利率以提取貸款當日為準」，但啲字細過螞蟻腳。我幫佢計過數，寧願蝕手續費拖到今年初先提款，慳返成十幾期貴息。記住啊，二按批核信唔係免死金牌，錢未過戶前都要盯實個市。

講到尾，二按係救命草亦係牽魂索。上個月幫阿芬姐整理文件，發現佢漏報十年前破產紀錄，嚇到佢面青。好在補交解凍信同還款證明，房署當特殊情況處理。所以話呢，與其搏大霧，不如拎正牌。聽日去房署交表前，記得將份文件攤開喺地鐵站光管下逐頁影印——陰影裡嘅印章缺角，隨時令你全盤皆輸。

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