居屋按揭年期選擇指南，輕鬆掌握最佳年限秘訣

記得十年前，我買下第一間居屋時，面對按揭年期的抉擇，整個人像走進迷宮。那時銀行專員拿出一堆數字表格，滔滔不絕講著利率和月供，我卻只覺得頭昏腦脹。後來，經過幾次換房經驗，加上幫朋友諮詢，才慢慢摸清門道。選擇按揭年期不是簡單挑個數字就好，它牽涉到你的人生節奏、財務健康，甚至退休規劃。今天，就來聊聊這個看似枯燥卻影響深遠的話題，希望我的踩坑經歷能幫你避開陷阱。

先搞清楚按揭年期是啥意思。它就是你向銀行借錢買房後，還清這筆貸款的總時間，從10年到30年都有。台灣常見的居屋貸款，年限選項通常落在15到25年之間。但別以為選最長就萬無一失，我有個鄰居選了30年，以為月供輕鬆，結果利率上調時，他差點付不出錢來。關鍵在於，年限長短會直接影響你的生活品質：短期按揭月供高，但總利息少；長期則相反，月供低，可利息累積起來嚇死人。舉個實例，假設貸款500萬台幣，利率2%，選15年總利息約75萬，選25年就跳到110萬以上。這差距夠你買輛新車了。

那麼，怎麼挑出最適合你的年限？這得看你口袋深不深，還有未來變數。收入穩定嗎？像公務員或老師，固定薪水進帳，選短一點的10到15年，早點還清一身輕。但如果你是自由工作者，收入起伏大，就別硬撐短年限，20年以上更安全，免得失業時壓力爆棚。年齡也是重點：30歲買房，選20年剛好退休前搞定；50歲才入手，就得考慮退休金夠不夠撐長期月供。風險偏好更不能忽略——我個性保守，寧可咬牙付高月供，也不想背債到老。記得用銀行提供的試算工具跑跑看，輸入不同年限，比較月供和總成本，別光聽業務員吹噓。

通貨膨脹這隻隱形怪獸也得防。台灣物價年年漲，錢越來越薄，長期按揭看似吃虧，但未來月供相對變輕。我朋友五年前選25年貸款，當時月供2萬多，現在只占他收入一小塊，輕鬆多了。反過來說，短期按揭在通膨環境下反而吃虧，因為你得用現在值錢的錢去還債。最後，別忘了變通：有些銀行允許中途調整年限，比如提前還款縮短期限，或延長來降月供。我第二間房就這麼操作，省下不少利息。總之，沒有標準答案，只有最貼合你當下和未來的選擇。

回頭看我的經歷，選對年限就像穿對鞋，合腳才能走遠路。多問問過來人，多算幾遍數字，別讓一時衝動害你後悔半輩子。