居屋購買程序，完整步驟指南與新手必看貼士

凌晨三點，我站在屋邨辦事處門口，前面蜿蜒的人龍在昏黃街燈下拉出長長的影子。冷風颼颼，手裡緊握著那份填了又改的申請表，指節都凍得發白。旁邊一位阿姐裹著厚毯子，絮絮叨叨說著這是她第三次「入紙」了：「抽居屋，緊過中六合彩啊！」那一刻我才真正明白，香港人對「上車」的執念有多深。這條漫漫長路，我走過，也親眼見證過無數家庭的期待與失落。今天，就用這五年摸爬滾打的經驗，撕開那些官方指南不會告訴你的真實門道。

居屋申請，從來不是填張表那麼簡單。很多人栽在第一關：「白表」「綠表」傻傻分不清。白表是給我們這些「無殼蝸牛」的，條件嚴苛得像過篩子。你以為月入五萬很穩？去年有位朋友，太太兼職補習多賺三千，家庭總收入「超標」幾百元，整份申請即刻作廢，連抽籤機會都冇。綠表專供公屋住戶，表面門檻低，但背後有魔鬼細節——要全戶撤出公屋單位，家裡有長者或特殊成員的，搬遷牽一髮動全身，簽綠表前務必開足家庭會議。

當你千辛萬苦擠進申請名單，以為可以鬆口氣？真正的考驗才開始。「揀樓」戰場比想像中殘酷百倍。房委會那本售樓說明書，單位平面圖小得像螞蟻，光看紙張根本分不清廁所對廚房還是對睡房。我見過有人貪「靚號碼」選高層，收樓才發現窗外是巨型變電站，日日聽低頻嗡鳴。更陰險的是「鑽石廳」陷阱：某些戶型客廳有條大柱凸出，傢俬怎麼擺都擋路，偏偏樣板房用鏡面牆掩飾得天衣無縫。想避雷？務必查「關鍵字」：翻查過去幾年同區居屋的驗樓報告，重點搜「滲水」「喉管外露」「主力牆」，這些硬傷後期整改會挖空你荷包。

錢，永遠是最痛的一環。坊間常說「居屋首期平」，但魔鬼藏在「按揭成數」裡。以綠表買家為例，理論上可借足95%，但銀行對居屋估價往往比房委會定價保守。去年新蒲崗某居屋，房署定價420萬，銀行只估到380萬。買家預算首期5%（21萬），結果銀行按380萬的95%放貸，買家要硬啃差價40萬，即時多掏近20萬現金上會。白表買家更險，最高按揭九成，但若樓齡高過二十年，銀行隨時只批八成半。計首期時預留多一成資金做緩衝，才不會臨門撻Q。

簽臨約那刻，千萬別被喜悅沖昏頭。律師樓給的那疊文件厚過字典，重點盯三處：轉售限制條款（幾年內禁售、補地價比例）、管理費計算基準（有些包差餉地租，有些要另付）、發展商保修期（通常得一年，漏水保養要白紙黑字寫明）。我有位客匆匆簽約，收樓後發現廚房假天花藏著漏水爛喉，發展商推說是「業主改動」，索賠無門。切記在驗樓黃金期（通常七天）找獨立驗樓師，他們用紅外線掃描儀一照，隱蔽瑕疵無所遁形。

走完這趟居屋長征，站在新單位裡看著窗外街景，那種滋味難以言喻。它不是單純的物業投資，更像在擁擠城市裡爭到一處生根的縫隙。五年來看著抽籤落榜者眼中的光暗下去，也見過白髮阿婆顫抖著簽完買賣合約後偷偷抹淚。這套「福利」背後，是無數普通人的掙扎與韌性。買居屋像跑一場障礙賽，規則複雜、陷阱處處，但摸透門路，那扇門終會為你而開。

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