工廈按揭申請攻略，低利率指南與注意事項

上禮拜同老友阿明飲茶，佢拍枱大嘆：「早知工廈按揭咁多古惑，我就唔貪個0.1%利率差！」原來佢睇中觀塘一層半新工廈單位，A銀行拍心口話批到H+1.3%，點知臨簽約先話要加收0.5%「工業風險附加費」，搞到成盤數穿窿。我哋做廠嘅，工廈係命脈，但按揭水太深，今日就同大家剖白啲銀行唔會講嘅魔鬼細節。

利率靚仔背後嘅陷阱，我親眼見唔少。明明掛牌寫住「工廈按揭低至H+1.2%」，等你遞表先話要睇「工業實質運作證明」。有間台資電子零件公司上年申請，銀行專登派人突擊檢查，見倉庫有半邊空置緊，即刻將利率上調0.4%。仲有啲更陰濕嘅條款：罰息期長達三年，提早還款要收貸款額3%；或者玩「階梯式利率」，首年甜蜜期過後狂加0.8%，蝕到你眼坦坦。

想避開地雷？記住呢三招實戰心法。第一，拎住地契影印本去土地註冊處查「用途限制」，我見過葵涌有工廈註明「不准貯存易燃液體」，但租客係化工原料貿易行，銀行即刻彈申請。第二，壓測要當利率加三厘計，有財務公司同你講「輕鬆過關」九成係伏。最關鍵係第三招：搵測量師估價前，自己先掃描同區最近半年成交，試過有銀行用兩年前沙田火災工廈做參考，估值硬係壓低15%，擺明想減貸款額。

台灣朋友要特別留意，工廈按揭成數普遍卡在五成天花板。高雄有間CNC廠老闆同我訴苦，想用廠房抵押借七成周轉，結果五間銀行打回頭。後來發現秘訣在「附帶住宅價值」——如果工廈頂樓有登記合法住宅單位（就算你當倉庫用），部份銀行肯鬆手到55%，利息仲平0.25%。不過要過關就要預備工廠登記證明、營利事業登記證，缺一不可。

而家利率浮動好似坐過山車，我建議鎖死「封頂位」最穩陣。上個月幫深水埗布行陳太做顧問，佢成功爭取到H+1.25%但CAP定P-2%（即約4.125%），關鍵在「交叉抵押」：將荃灣住宅同工廈捆綁做按揭，即時減0.4%。另外透露個冷知識：用有限公司名義申請，雖然要多付0.2%利率，但遇上經濟逆風要重整債務時，有限公司按揭較易獲批「還息不還本」，救到成盤生意。

最後醒多個血淚教訓：千祈咪信「包批」財務中介！有同行經網上廣告搵中介辦工廈二按，聲稱三日放款，結果被收18%手續費兼要買五年貴價火險。記住，正規銀行審批期至少兩星期，聲稱極速批核嘅，九成九係搵笨。真正著數要自己撲——試下去分行直接搵工商貸款部經理，帶齊三年公司稅單同租約，我見過肯即場減0.15%嘅真人個案。

工廈按揭係盤生意嘅命脈，利率差0.5%隨時等於成個部門嘅盈利。但記住，平唔一定係著數，當銀行忽然好慷慨，你就要諗：佢睇中我啲乜？

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