恒生銀行物業估價專業指南與實用秘訣

上禮拜陪朋友去恒生銀行做按揭，聽到個客同經理爭拗：「點解隔籬屋同我單位一樣大，估價高我成八十萬？」經理解釋咗半粒鐘，個客仲係半信半疑。呢啲場景見得多，其實銀行估價背後嗰套邏輯，真係好似煲湯咁，材料、火候、時間樣樣講究，唔係表面睇咁簡單。

我啱入行做地產時，成日迷信「靚裝修一定估得高」，結果畀師父鬧醒：「銀行睇嘅係骨，唔係衫！」佢拎份估價報告指住「重置成本法」欄目：「石屎鋼筋幾錢呎、電線喉管咩標準，先係硬道理。你啲意大利雲石？對銀行嚟講同普通麻石冇分別，折舊率照計。」呢下當頭棒喝，先明咩叫「實質價值」。

講到地段分級，恒生內部張地圖密過軍事地圖。試過幫北角舊樓客上會，明明望海，估價硬係比同區新樓低截。後來摸到門路：原來佢哋將海景分「全海」「側海」「罅海」，仲要睇樓齡折舊率加權。最絕係有次做深水埗唐樓，估價員落樓專登行去地鐵站計步數，返到銀行話「超逾合理步行距離」，即刻扣減3%便利值。呢啲魔鬼細節，街外估價網點會知？

最近幫個元朗丁屋客搞加按，份估價報告用「收益還原法」計到盡。銀行唔單止睇現成租約，仲派後生仔扮租客去同區「格價」，連天台僭建鐵皮屋月租幾多都記低。最關鍵係條資本化率（Cap Rate），今年暗加咗0.25%，風控部話要對沖加息風險。客問點解估值比去年低，我指住報告最底嗰行細字：「本行保留因應市況調整參數之權利」——呢句先係皇牌。

有秘技鮮少人提：恒生估價部對「可分割潛力」特別敏感。幫大埔村屋客做過奇招，搵認可測量師出報告，證明地皮符合新界豁免屋地分拆標準，估值即時彈升15%。不過要賭，銀行會喺按揭契加條款：「倘五年內未完成分契手續，本行有權追回差額」。食得鹹魚就要抵得渴。

醒多個貼士：每年第三季尾係恒生「估價蜜月期」。點解？風控部要交數，通常會將調整系數放寬啲，等按揭生意易上馬。舊年九月幫客申請荃灣工廈估價，刻意拖到月尾先入紙，比八月估多咗九十幾萬。不過今年聽聞收緊咗，話要防範財仔「估價扯貓尾」嘅招數。

最緊要記住：估價唔係天文數字，係盤生意。恒生計緊你間樓值幾多，同時計緊你個人值幾多。試過有個客間大潭陽明山莊估足一億二，但係因為佢公司做珠寶批發，銀行驚鑽石市道波動，最後只批七成按揭。所以話，物業估值單上面嘅銀碼，其實有半張隱形嘅個人財務體檢表。

評論:

（本文所述策略存在風險，實際估價請以恒生銀行最新批核為準。市況波譎雲詭，三思後動方為上策。）