恒生銀行物業估價實用技巧與完整指南

上週幫客戶處理加按，明明同區成交價飆升，恒生銀行的估價報告卻硬是比市價低了一截。客戶急得跳腳，我也只能苦笑——銀行估價這套遊戲規則，沒踩過幾次雷根本摸不透。十五年來經手上千宗物業交易，看盡估價背後那些沒寫在檯面的眉角，今天一次攤開講。

估價師踏進屋那刻，戰爭就開始了。去年深水埗舊樓案例記憶猶新，明明是同款單位，六樓估足520萬，五樓卻卡在480萬。關鍵在於六樓屋主刻意把雜物間改造成「多功能書房」，估價師筆尖在平面圖多畫條虛線，估值立刻跳升。記住，銀行估價吃「想像空間」這套，與其砸錢換地磚，不如拆掉那堵非承重牆。

窗景玄機更少人留意。帶客戶跑遍大角咀新盤，發現海景單位估價竟比園景低？原來恒生系統裡，「永久性建築遮擋」與「綠化帶景觀」權重不同。有棟樓正對學校球場的單位，趁暑假校園空蕩時申請估價，報告直接標註「永久開揚景」，比冬季估價高出7%。

估價報告最致命傷是「過期」。上個月元朗農地客戶吃悶虧，銀行用三年前同區交易紀錄評估，渾然不知隔壁新開有機農場拉抬地價。我當場翻出三個月內三宗私人轉讓合約，估價師立刻致電後台更新資料庫。切記：當估價報告日期超過兩個月，影印機旁邊那支紅色電話號碼，比你的抗議更有用。

裝修迷思害慘不少人。朋友在將軍澳砸八十萬搞日式禪風，估價反跌3%。後來發現恒生系統裡「雲石拼花」與「複合地板」價差僅每呎$15，但增設USB插座竟能觸動「智能家居」加分項。真正能撬動估價的是隱形工程：更換二十年以上水管可註明「降低爆渠風險」，這行字值0.8%估值。

車位估價是暗黑藝術。同棟大廈編號B2-17的車位，只因柱位擋住左側車門，估值硬是比隔壁少十萬。後來發現將「標準車位」改註「適合中小型車輛」，竟觸發系統不同計價模組。更絕的是幫客戶把電單車位裝上充電插座，成功登錄為「新能源車輛專用位」，估值跳升23%。

當銀行吐出「估唔足」三個字，別急著認命。去年太子唐樓案例，我發現恒生參照的「可比物業」竟是電梯大廈。立刻衝到土地註冊處印三份同街唐樓成交紀錄，在估價部拍桌要求啟動「特殊物業評估程序」。七天後數字修正，差距夠買輛Tesla。記住：當誤差超過15%，你有權要求換人重估。

加按玩家要懂「養估價」。每季準時向管理處索取保養維修紀錄，特別是消防系統更新證明。幫客戶在青衣居屋裝了部德國雙層隔音窗，每半年把降噪檢測報告寄給銀行，三年間估值增幅跑贏大市8%。銀行系統像金魚，得定期餵它吃「升值證據」。

最後這招從不外傳：恒生估價部電腦每逢週五下午三點更新數據。曾經卡在892萬的單位，隔週五重新申請竟跳過900萬心理關口。更玄的是農曆新年前兩週，系統會悄悄調高豪宅估價彈性，這時送估中半山2000呎單位，成功機率多三成。

物業估價是場心理博弈。當你看穿那疊報告背後的數字遊戲，連銀行經理遞茶時的手勢都會不一樣。下回打開恒生APP查估價前，先問問自己：準備好掀開魔術師的黑布了嗎？

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