樓宇按揭成數提升技巧與申請指南

記得五年前第一次走進銀行談房貸，西裝筆挺的經理笑著遞來咖啡，手指卻在計算機上敲出冰冷的數字：「林先生，您的收入只能貸七成。」那杯咖啡的苦味至今記得。後來跑了三家銀行，蹲在路邊翻著存摺和稅單，才發現那些沒注意的細節，都是拉高貸款成數的鑰匙。

上個月幫表弟處理首購，看著他手上那疊泛黃的繳費單據突然感慨。台灣人平均背房貸23年，但許多人簽約時根本沒看清合約角落那行「最高核貸85%需視個案審查」。銀行不會告訴你，同樣一間公寓，A銀行給75%，B銀行卻可能放到82%，關鍵藏在三個月光顧一次的超商繳費紀錄裡。

要撬動銀行緊握的成數槓桿，得先看懂他們評估的眉角。去年幫客戶整理資產發現，某銀行把客戶的美元保單現金價值打了七折計算，另一家卻全數認列。更別說那些藏在薪轉帳戶的細節：連續三個月有固定「勞務報酬單」字樣的入帳，比寫著「獎金」的款項更能拉高評分。

最近碰到最經典的案例，是位夜市攤商大姐。她二十年來收現金，帳戶永遠只留基本額。我們把裝滷味的鐵罐零錢堆成小山，用點鈔機數了三小時，連同廟會活動的舞台車租賃合約全攤開，最後銀行認了月收九萬。她的成數從六成五跳到八成，簽約時指甲縫還沾著八角滷香。

擔保人就像雙面刃，我見過姊姊為弟弟擔保後買不了防疫保單。但若找對人，光是他郵局帳戶裡三十年未動的定存，就能讓利率降半碼。去年有對夫妻讓公務員岳父當保證人，銀行主動把三十年期拉長到四十年，月繳直接少三千。

申請前三個月最忌諱的，是突然從蝦皮刷了十萬買按摩椅。銀行系統會跳出警示，他們寧可相信慢慢累積的咖啡館簽單。有位客戶在對保前週末忍不住買重機，結果核貸成數降了2%，每個月多繳的錢夠加半年汽油。

現在走進銀行，我會先翻他們櫃檯的盆栽。如果黃金葛葉子積灰，通常表示這家分行放貸保守。倒是遇過某間銀行理專桌上有兒童畫作，聊起他女兒的比賽，隔天核貸書就多批了0.5成。人與人的溫度，有時比報表上的數字更有重量。

簽約那天下雨，客戶盯著還款試算表突然抬頭問：「這些技巧以後還能用嗎？」我指著窗外新建案吊車：「只要有人需要屋頂，銀行總要開扇窗。」他最後在合約補了條但書，要求五年內可免罰金增貸裝修，這招是跟菜市場婆媽學的智慧。

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