樓宇按揭成數指南，提高貸款比例關鍵技巧

買房是人生大事，但首付壓力常常讓人喘不過氣來。貸款比例高一點，口袋就能鬆一口氣。最近幫朋友處理一筆房貸申請，看著他從焦慮到鬆懈的過程，我才深刻體會，提高按揭成數不只是填表格那麼簡單，它像一場精心策劃的談判，需要策略和準備。

銀行看重的第一關，永遠是你的信用分數。這不是數字遊戲，而是長期累積的信任。記得有位客戶，信用卡遲繳幾次，分數掉到600多，結果銀行只肯給六成貸款。他花半年還清債務、準時繳費，分數衝上750，再申請時成數直接跳到八成五。關鍵在細節：每月帳單全額繳清，避免短期多筆小額借貸，銀行系統會自動標記你的穩定性。別小看這些日常習慣，它們像無聲的推薦信。

收入證明是另一把鑰匙，但不是薪水單丟出去就行。銀行愛看的是「持續性」，尤其自由工作者或佣金制行業。我有個案例是設計師，年收入破百萬，但每月波動大，初審被拒。後來他整理兩年稅單、加上固定合作合約影本，重新包裝成穩定現金流報告，最終拿下85%貸款。小技巧：附上獎金紀錄或副業收入，別只靠基本薪資。如果你是創業族，公司財報和存款餘額搭配起來，說服力倍增。

房產類型直接影響成數天花板。新建案往往比中古屋吃香，銀行評估風險低。上個月陪朋友看一間十年公寓，市價800萬，銀行只估700萬，貸款限七成。後來改看預售屋，建商合作銀行直接給到九成，還含裝修貸。但別衝動！中古屋若地段好（比如捷運旁），或屋齡新於五年，照樣能談高成數。重點是帶上近期周邊成交資料，證明房價抗跌。

政府專案是隱藏版助攻。像青年安心成家或首購優惠，有些銀行搭配政策可拉高到九成五。不過門檻藏在細則裡，比如收入上限或家庭人數。去年我協助一對夫妻，雙薪剛過門檻，差點錯失機會。他們調整年度報稅，壓低帳面收入，順利卡位專案。多跑幾家銀行比較，別只盯大品牌，區域型銀行反而彈性大。

最後的殺手鐧是擔保品或共同借款人。名下沒資產？試試用定存或保單質押，增加銀行安全感。我有位單身客戶想買房，但收入普通，他拉姐姐當共同借款人，兩人信用疊加，成數從七成跳到八成。切記，這招是雙面刃，關係搞砸比貸款違約更慘。事前白紙黑字寫清責任，避免感情綁架。

歸根結底，提高貸款比例是一場心理戰。銀行怕風險，你得證明自己是「安全牌」。從整理財務到選房策略，每一步都在累積籌碼。別等看中房子才動手，平常就養好信用、存好紀錄。當機會來敲門，你才有底氣說：「我要九成！」