第 二 物業 印花稅，聰明投資者省錢策略與計算指南

落地窗外的維港燈火通明，我啜著微涼的伯爵茶，筆電螢幕上是密密麻麻的數字表格。對面坐著一對中年夫妻，阿明和淑芬，他們握著剛簽下的第二間公寓預售合約，臉上興奮與憂慮交織。「陳生，這15%的額外印花稅，真的沒辦法避開嗎？七百多萬港幣的房子，光稅就吃掉我們一輛賓士…」淑芬的指尖無意識地敲著茶杯邊緣，那聲脆響，正是許多香港投資者踏入第二物業門檻時，心裡碎裂的算盤聲。

香港樓市向來是刀鋒上的遊戲，而第二套房的印花稅，無疑是最鋒利的那道刃。它不叫懲罰，卻實實在在懲罰著想分散資產、為子女鋪路、或追求租金回報的普通人。我翻開他們的文件，指著稅務局那張令人心驚的「從價印花稅」階梯表：「看這裡，超過300萬的住宅交易，稅率直接跳到8.5%，但這只是基本盤。重點是後面這個——『額外印花稅』（AVD），非首置客買第二間或以上住宅，一律再加15%，這才是真正割肉的刀。」阿明倒抽一口氣，他原先只算了那8.5%。

「難道沒有縫隙可鑽？」阿明不甘心地問。我推開茶杯，抽出一張白紙畫起來：「有，但像走鋼索。第一個關鍵詞：『首置身份』。稅局認的是『個人』是否全球擁有住宅物業，不是看家庭。如果淑芬名下完全零物業，這次合約只寫她一個人名字，就能避開AVD。」夫妻倆眼睛瞬間亮了，但隨即黯淡——淑芬收入證明不夠強，銀行貸款恐難批。「第二條窄路，」我繼續畫：「『甩名再買』。假設你們現有聯名物業，先內部轉讓其中一人業權，比如阿明把名下50%『送』給淑芬，這動作本身也會觸發印花稅，但稅基是按業權比例計，可能遠低於15%。完成後，阿明變回『無殼』，就能用首置身份買新樓。」

淑芬眉頭緊鎖：「內部轉讓也要繳稅？」「當然，」我點著紙上的數字：「稅局精得很。比如你們現居市值1500萬，阿明轉讓一半業權給妳，等於750萬交易。非首置稅率是8.5%，加AVD15%，總稅率高達23.5%！算下來要繳176萬！但妙的是——如果這筆『交易』發生在正式買第二套房之前，阿明甩掉業權後就重獲『首置』光環，買新樓時省下的15%AVD，可能比176萬還多。」阿明抓過計算機猛按，手指都在抖。

「還有更險的招，」我壓低聲音：「找個完全信得過、又符合首置資格的親友代持。但這是雙面刃——法律上房子是他的，哪天他翻臉或欠債，房子可能被債主拍賣。也有夫妻玩『離婚再買』，稅局近年專抓這種，查到就是補稅加罰款。」我看著他們猶豫的神色，知道這些手段像在懸崖邊跳舞。「歸根結底，」我嘆口氣：「真正的聰明錢，早就不只盯著住宅。同樣預算，買工商鋪、車位，甚至海外房產，完全避開AVD。但風險和回報，你們得自己秤。」

窗外一艘天星小輪緩緩駛過，船燈在暗夜中劃出微弱卻固執的光。阿明忽然抬頭：「如果…我們用公司名義買呢？」我笑了，這問題總會來。「公司買樓，免AVD？對。但別忘了『買家印花稅』（BSD）——非香港公司或非永久居民買家，一律繳房價15%！就算你用本地公司買，未來賣出時，公司股權轉讓也可能被稅局『刺穿面紗』，追討利得稅。」複雜性像維港的潮水，一層疊一層。

那晚送走他們時，淑芬回頭問了最後一句：「陳生，你說這麼多，你自己敢用這些招嗎？」我站在霓虹招牌下，影子被拉得很長。「我見過有人省下千萬，也見過有人被稅局追到破產。這遊戲，玩的是你對規則的理解深度，和…」我指了指心臟位置：「這裡的承壓能力。」

三個月後收到阿明的訊息，他們選擇了最笨但最穩的路：淑芬獨自簽約，咬牙提高首付壓低貸款額。附加稅單上的數字依然刺眼，但至少夜裡睡得著。他傳來一張照片：新屋陽台上，兩杯紅酒對著海，旁邊計算機螢幕還亮著，上面是下一筆投資的試算表——這次，是日本福岡的小公寓。聰明錢永遠在流動，而稅，只是旅程中必須計算的過路費。