綠表買二手居屋首期，預算、流程及注意事項

喺香港，想擁有自己嘅安樂窩，綠表買二手居屋係一條好路徑。我親身經歷過呢個過程，仲幫過幾個朋友搞掂，發現好多人低估咗首期預算嘅重要性。二手居屋價錢平過私樓，但綠表資格帶嚟嘅折扣真係慳唔少，尤其係而家樓市波動大，計到盡先唔會後悔。

講到首期預算，真係要拆開嚟睇。假設你睇中一間市值500萬嘅單位，綠表折扣後可能跌到400萬左右。首期通常佔樓價10%至20%，即係40萬到80萬不等，視乎銀行按揭政策同你嘅信貸評級。記住，呢個只係基本數，仲要預留額外開支：律師費大概1萬至2萬，印花稅睇樓價階梯，如果400萬樓大約要9萬，仲有驗樓費、代理佣金同搬屋雜費，加埋隨時要預多10% buffer。我試過有個case，買家計漏咗維修基金，結果臨成交先撲水，好狼狽。所以，最好用excel整張清單，逐項計清楚現金流，避免到時周轉唔嚟。

成個購買流程，其實分幾個階段，每個step都要穩陣啲。第一步，確認綠表資格，通常係公屋住戶或合資格家庭，要去房屋署搞手續，等批文大約兩三禮拜。跟住，搵單位係關鍵，可以上28Hse或搵地產代理，睇樓時唔好急，尤其係樓齡過廿年嘅居屋，要check清楚喉管同結構，我試過睇一間表面新淨，但驗樓師發現滲水問題，慳返大筆維修錢。傾掂價就簽臨約，記住落5%訂金，之後申請按揭，銀行會派師傅上門估價，呢部分好易拖時間，最好預多一個月buffer。最後搞法律文件同成交，律師會幫手查土地註冊，確保冇產權糾紛，成個過程由頭到尾快則三個月，慢嘅話半年都試過。

注意事項方面，有幾點好易忽略。第一，補地價問題：二手居屋多數未補足地價，轉讓時有期限限制，買前要查清單位嘅補價紀錄，我見過有人買完先知要補多幾十萬，即時蝕章。第二，隱藏費用：除咗基本開支，大廈維修基金或突發工程分攤費隨時殺到，最好預留5萬應急。第三，市場風險：而家息口浮動大，按揭利率上落可以影響每月供款，簽約前問多幾間銀行比較。最後，心態要好：買樓唔係鬥快，尤其二手居屋可能有上手住戶問題，試過朋友遇過租霸未搬，搞到延遲成交。總括嚟講，搵個熟手嘅代理同律師幫眼，真係差好遠。