舊樓按揭申請指南，專家教你避開風險輕鬆獲批

最近遇到不少朋友在買舊樓時，為了申請按揭搞得焦頭爛額。我自己在房產行業打滾了十幾年，看過太多案例，明明物業位置不錯，卻因為樓齡問題被銀行拒批，白白浪費機會。舊樓按揭確實是個坑，但只要掌握關鍵，就能避開風險，順利過關。

先說說舊樓按揭的常見陷阱吧。舊樓通常指樓齡超過二十年的物業，銀行對這種房子特別敏感，擔心結構老化或維修成本高，導致貸款風險大增。我記得去年幫一位客戶處理一棟三十年的老公寓，銀行一開始估價低得離譜，還要求他提供結構安全報告，差點讓交易泡湯。關鍵在於，舊樓的隱藏問題多，比如水管老化、電線老舊，這些都會影響銀行評估。如果沒提前準備，貸款額度可能被砍半，甚至直接被拒。

要輕鬆獲批，第一步是徹底了解物業狀況。別光看外表，找專業測量師做個全面檢查，從地基到屋頂都得過一遍。我有個經驗，一棟二十五年的舊樓，表面看起來完好，但測量師發現牆壁有裂縫，我們趕緊請結構工程師出報告，證明安全無虞，這才說服銀行。文件準備要齊全，包括維修紀錄、管線更新證明，銀行最愛看到這些，證明你不是在賭運氣。

選銀行也是門學問，不是所有機構都一樣對待舊樓。有些大型銀行保守得要命，一聽到樓齡超過三十年就搖頭；但部分中小型銀行或信用合作社反而寬鬆些，願意看整體條件。我建議多跑幾家，別怕麻煩，先從網上查詢各家的按揭政策，再帶齊文件去談。記得，首付比例提高點，比如三成以上，能大大降低銀行疑慮。萬一估價偏低，別急著放棄，可以找獨立估價師覆核，很多時候能扳回一城。

風險管理是核心，舊樓按揭絕不能靠運氣。我遇過一個慘痛教訓，客戶買了棟四十年老宅，沒買按揭保險，結果貸款批下來後，屋頂突然漏水，銀行立刻收緊條款，差點違約。所以，一定要投保，保費可能多花點，但能cover意外。最後，心態要務實，別貪便宜買超老舊物業，除非你有十足把握翻新。按揭申請就像下棋，走一步看三步，風險自然可控。

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