銀主盤香港，低價入手銀行拍賣物業終極攻略

記得幾年前，我剛搬到香港時，朋友拉我去看一場銀行拍賣會。那棟銅鑼灣的舊樓單位，外表破舊，牆壁還滲水，但開價低到讓人不敢相信——不到市價一半。我猶豫了，結果被另一個買家搶走，後來他翻新轉手賺了三百萬。那一刻，我學到教訓：銀主盤不是撿便宜那麼簡單，背後藏著風險與機會的角力。

香港樓價高企，年輕人上車難如登天。銀主盤，就是銀行收回的抵押物業，當業主還不起貸款時，銀行急著脫手變現，價格自然壓得低。這幾年經濟波動，銀主盤數量悄悄上升，2023年全港就有超過五百宗拍賣案例，比前年增三成。但別以為低價等於免費午餐，我見過新手衝動下標，買到凶宅或結構問題屋，修繕費比省下的錢還多。

想撈到寶，得從源頭下手。拍賣行像仲量聯行或高力國際，定期公開清單，銀行官網也貼出待售物業。我習慣每週掃一次這些平台，尤其留意九龍城或新界西的舊區，那裡機會多。但光看廣告不夠，得實地考察。上個月我去元朗看一棟村屋，表面完好，結果發現白蟻侵蝕，立刻放棄。記住，帶個驗樓師同行，花幾千塊省百萬損失。

競標是場心理戰。拍賣會上，氣氛熱絡時容易頭腦發熱。我設定嚴格預算上限——絕不超過估價七成，出價時舉牌冷靜，像下棋一樣觀察對手。有次在灣仔拍賣，我故意最後五秒才出價，嚇退三個競爭者，用六百萬買下市值千萬的寫字樓。事後請律師查清產權，確保沒隱藏債務，這步千萬別省。

入手後才是真考驗。多數銀主盤空置已久，得砸錢裝修。我偏好找小型工程隊，分階段施工，避免現金流斷裂。轉租或轉售時，瞄準時機：經濟復甦期賣，租金回報率穩。但別貪心，我朋友囤著等暴漲，結果遇上市場冷卻，卡了兩年。銀主盤是刀口舔蜜，沒經驗別碰。

歸根結底，這條路適合膽大心細的人。市場永遠有機會，但陷阱更多。先從低價小單位練手，累積實戰經驗。記住，省下的錢不是利潤，是風險的補償。準備好了嗎？下場拍賣會見。