銀行按揭成數關鍵指南，提高貸款額度必知條件

最近陪朋友跑銀行辦房貸，看著他從滿懷期待到眉頭深鎖，才驚覺原來「銀行肯借多少」這回事，水比想像中深。房仲嘴裡那句「貸款八成沒問題」，聽聽就好。真正坐在銀行信貸部門那張皮椅上，櫃員手指在鍵盤上敲出的數字，往往讓人心涼半截。這幾年觀察下來，銀行核貸成數的眉角，根本不是廣告單上那些漂亮口號能概括的，關鍵藏在細節裡，而魔鬼，總愛跟細節打交道。

先說個殘酷現實：銀行不是慈善機構。它盯著你的還款能力，比丈母娘挑女婿還嚴苛。所謂「收入穩定」四個字，在銀行眼裡有千百種解讀。領固定月薪的上班族，別以為拿出薪轉紀錄就穩了。銀行會拿放大鏡檢視你的「淨收入」——扣掉勞健保、稅金後，真正落入口袋的數字。更狠的是，他們會套用一個神秘公式：「月收入必須是月還款金額的兩倍以上」。這條隱形界線，直接決定了你能扛多少貸款。我見過年薪破百的工程師，因為背了學貸和車貸，核貸成數硬是被砍掉半成。銀行看的不是帳面風光，是你口袋裡還剩多少銅板能掏出來。

再來是房子本身。別以為買在蛋黃區就萬事大吉。銀行估價師那雙眼，毒得很。你花兩千萬買的預售屋，在他眼裡可能只值一千八百萬。為什麼？因為估價師看的是「保守重置價值」，扣除折舊、區域行情波動、甚至連隔壁巷口那家超商關門都可能列入考量。更別提屋齡超過三十年的老宅，銀行下手更狠。朋友在台北大安區巷弄裡繼承一間四十年公寓，地段頂尖吧？結果銀行只願給六成五貸款，理由是「結構安全疑慮」。銀行要的是變現容易、風險低的擔保品，不是你的夢想家園。

個人信用這關更是生死線。很多人不知道，聯徵中心那筆紀錄，比你國中操行成績單還重要。遲繳信用卡費？紀錄留三年。短期內向多家銀行詢價？聯徵查詢次數爆增，銀行直接把你貼上「資金吃緊」標籤。最冤的是，有人只是幫親戚當房貸保人，自己買房時額度立刻被打折。銀行風控系統像隻警覺過度的看門狗，嗅到一絲風險就狂吠。想拿高成數，信用報告最好乾淨得像剛漂白過。

其實要破解這些關卡，有幾招實戰心法：收入證明別傻傻只給薪轉簿。把年終獎金、投資股息、甚至接案收入全攤出來，用白紙黑字證明你的「總還款能力」。擔保品價值則要主動出擊，提供同社區近期成交紀錄、裝修成本明細，幫估價師「補充視角」。至於信用部分，至少提前半年養聯徵，停掉沒用的信用卡，清掉小額信貸。銀行喜歡「單純」的借款人，複雜的財務履歷只會讓他們想逃。

最後提醒：別被「最高可貸XX成」的廣告詞迷惑。那數字是給「銀行夢幻客戶」用的——年紀輕、收入高、無負債、買全新電梯大樓。普通人想逼近天花板，得老老實實蹲馬步練功。與其相信房仲的樂觀預估，不如跑三家銀行拿真實估價單。記住，銀行肯借的錢，從來不是你買得起的房價，而是他們睡得著覺的風險數字。

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