香港 買 樓 印花稅，買家必學節稅購屋指南

香港買樓，印花稅係一道避唔開嘅門檻。記得五年前幫細佬睇樓，佢睇中北角一個四百呎單位，點知臨簽約先發現印花稅要比多成廿萬——原來佢名下已有祖屋一半業權，唔算首置客。嗰刻佢面如死灰嘅表情，我到而家都記得。

印花稅唔係單純嘅交易成本，佢直接反映政府調控樓市嘅意志。2016年加推「新住宅印花稅」後，非首置客隨時要比樓價15%稅款。我有個做裝修嘅師傅客，就係因為用聯名買第二層樓，硬食百幾萬稅金，搞到要押後個仔去英國留學嘅計劃。所以摸清稅制，真係同計首期一樣緊要。

首置客最着數，400萬以下樓稅率只係1.5%。但「首置」定義好刁鑽：婚前聯名買過公屋？繼承過鄉村祖屋？甚至外國有物業？統統可能令你喪失資格。上個月幫個後生仔查冊，發現佢阿爺廿年前用佢個名登記過車位，就咁冇咗首置優惠。想慳稅，真係要由查自己業權紀錄開始。

進階玩法係善用「換樓退稅」。原則上賣舊買新可退差額稅，但魔鬼在細節。我見過最經典案例：陳生賣太古城單位後，睇中何文田新盤要等兩年收樓。佢醒目地租樓過渡，同時向稅局申請延長退稅期限。最後慳到嘅稅夠買全屋傢俬。記住，由簽臨約到成交，每一步都要卡準退稅時限。

親屬轉讓亦係冷門招數，不過要計過度過。張太試過用「送讓契」轉名俾仔仔避稅，結果五年後想賣樓，稅局追收「虛假交易」罰款兼要補稅。後來佢改爲「部分業權買賣」，只轉讓49%業權，成功慳稅又保留控制權。呢啲操作要律師同會計師雙重把關，亂嚟隨時因小失大。

而家唔少人用公司名義買豪宅避稅，其實暗藏殺機。稅局近年專查「空殼公司買賣」，查到就要補繳8.5%買家印花稅加15%新住宅稅。更重要係，將來賣公司股份同樣要繳稅，仲可能觸發銀行Call Loan。有客試過慳咗三百萬稅，但賣盤時俾稅局扣起五百萬，仲未計律師費同利息損失。

慳稅最緊要唔好貪快。我見過太多人趕住避「加辣稅」亂簽約，結果中伏要雙倍賠訂。真正嘅高手會預留三個月做功課：查自己業權紀錄、約稅務師模擬計算、比較不同持有方式嘅長遠成本。記住，印花稅慳到嘅錢隨時夠你買多個車位。

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