香港最优惠利率，輕鬆申請最低貸款成本的終極指南

落地窗外的維港燈火通明，我啜著凍檸茶翻開當年第一份按揭合約。紙張邊緣已泛黃，但銀行經理那句「呢個係最優惠利率啦」的保證猶在耳邊。後來才知，所謂P-rate優惠背後藏著浮動陷阱，月供金額隨銀行心意起舞。十年間幫街坊重組過百宗樓按，今日就撕開「最優惠利率」糖衣，帶你直擊香港貸款市場的生存法則。

所謂最優惠利率（Prime rate）根本是場集體催眠。金管局數字攤開殘酷真相：三大發鈔行壟斷P-rate定價權，中小行只能跟風掛鈎。去年滙豐帶頭加P，全港供樓族即刻每月多嘔幾千蚊。但鮮少人知，部分外資行暗推「P-2.75%」超低息，條件是你要有百萬活期存款坐鎮。這種階級式利率遊戲，讓普通打工仔永遠食貴息。

三年前幫旺角花店阿姐打翻身仗，見識到利率博弈的刀光劍影。她原以為渣打P-2.5%夠著數，我卻帶她摸進中環某間冷門外資行。經理從桃木辦公桌抽出秘密價目表：「做三百萬轉按，我哋食掉罰息期手續費，頭三年H+1.1%。」關鍵在HIBOR當時低至0.3%，實質利率僅1.4%，比原貸款慳息廿七萬。這招「轉按跳船術」要掐準兩時機：HIBOR低位盤整期，以及新舊銀行罰息期空檔。

更陰險的是銀行「鎖息天花板」條款。深水埗車房明哥中過招，簽約時只見「P-2.8%」心花怒放，卻忽略小字註明「最低利率1.8%」。當HIBOR暴跌至0.1%，他滿心期待實質利率降到0.3%，卻被1.8%地板價卡死。這種結構性剝削藏在合約附件第三頁，要用放大鏡逐行狩獵。

最近幫北角茶餐廳老闆部署「存款掛鈎突襲」。他在南洋商業存百萬流動資金，成功爭取P-3.1%，再疊加Mortgage Link戶口對沖。精妙處在將每日營業額即時轉入掛鈎戶，變相用現金流壓縮利息計算基數。上個月實際利率僅0.89%，省下的錢夠請多個樓面。

利率戰場最致命是「還款溫柔鄉」。大新銀行去年推出「首年免供本金」方案，表面減輕壓力，實則利息照滾。試算過借四百萬，三十年期要比傳統供款多付廿三萬息。真正破局之道是「雙周供款法」，每兩周還半個月供款，每年多供一個月本金，縮短供款期達六年。

夜探中環金融街酒吧，任職按揭中介的老友醉後吐真言：「銀行最怕三種人：精通HIBOR走勢圖的師奶、會用倫敦同業拆借利率比價的IT佬，以及敢用深圳樓按利率拍桌叫板的跨境客。」當你拎出招商銀行2.45%年利率報價單，本地銀行經理即刻額頭冒汗。

維港對岸霓虹亮起「加息周期將至」的預告。與其被P-rate牽著鼻子走，不如煉成利率煉金師——盯緊三個月HIBOR期貨走向、計算資金加權成本、善用稅貸清還高息按揭。記住，那串所謂最優惠數字，不過是資本遊戲的開場白。

評論: