香港最優惠利率申請攻略與最佳策略

前陣子陪親戚去銀行搞按揭，聽住職員講解咗成個鐘「P按」同「H按」，先真正體會到所謂「最優惠利率」背後嘅水有幾深。香港人成日講「P」，但係究竟點解有啲銀行P係5.875%，有啲係6.125%？點解話「H按」著數啲，但個個簽約前都要死死氣問清楚個「封頂位」？今日唔講教科書定義，純粹分享下我哋呢啲小市民喺金魚缸外掙扎嘅實戰觀察。

記住，「最優惠利率」（Prime Rate）呢個名，本身就係個美麗嘅誤會。佢從來唔係全港最平嘅息率，反而係銀行計自己各類貸款（尤其係按揭）嘅「基準點」。關鍵喺個「加號」後面——銀行批比你嘅，係「P減」定「P加」？早幾年水浸時，聽到「P-2.5%」都唔出奇，而家？新做按揭多數係「P-2.25%」左右徘徊。但重點係，唔同銀行個「P」本身已經唔同！大行如滙豐、中銀，P通常係5.875%；部分中小行可能企硬6.125%。你以為揀間P細嘅銀行實冇死？錯！要計埋佢俾你嘅「減幅」有幾大。試過有客比較完，發現P細嘅銀行減幅少，計落總息口反而貴過P大但減得多嘅對手。所以，齋睇P冇用，一定要計「實際息率」。

近年H按（HIBOR，即係銀行同業拆息）好似成為主流，話就話「跟市場波動好透明」。H按通常係「H+某個百分比」，例如H+1.3%。當隔夜HIBOR跌到1%，你嘅按息就係2.3%，聽落好筍。但銀行邊有咁順攤？實有個「封頂位」（Cap Rate），多數就係用番佢自家嘅P減某個數嚟計，例如「P-2.25%」。即係話，當HIBOR抽升，計出嚟嘅息率高過封頂位，你就自動轉用番P按機制去供樓。呢個「封頂位」就係你嘅安全網，亦係比較唔同H按計劃嘅生死線——封頂位越低，代表你最高要捱嘅息越平。

講到「最優惠」策略，我覺得冇標準答案，睇你搏唔搏。如果你相信未來幾年息口會回落，H按嘅波動下有機會慳到息，尤其係當HIBOR長期低企嘅日子（雖然近年少見）。但如果你係「瞓唔安食唔落」嘅穩陣派，或者預期息口仲有得上，咁直接揀個靚仔嘅P按（即係實際息率夠低嘅）鎖死佢，心理上會舒服好多。仲有一招係「轉按」，尤其係早年用緊P按、個「減幅」唔吸引嘅業主，不妨趁罰息期過後，走去格下市，睇下轉去H按（兼拎埋銀行嘅現金回贈）係咪著數過齋等。記住，轉按涉及律師費同評估費，要計埋條數係咪真係抵。

最後提多個魔鬼細節：銀行成日推廣嘅「首年定息」或「高息存款掛鈎戶口」。前者係蜜月期，過咗一年就打回原形（通常係H按），要計清楚第二年開始嘅負擔。後者係好，但留意存款上限通常係按揭餘額嘅50%，仲要計清楚抵消嘅係「按揭利息」而唔係直接扣本金。慳到息，但唔好幻想可以當儲錢加速供完層樓。我親戚就係太信個RM吹噓，冇計清楚個存款上限同抵消機制，到頭來發現慳息效果比預期打咗個七折。

香港樓按市場，從來都係「明碼實價，暗藏玄機」。所謂「最優惠」，永遠係比較出嚟嘅。唔好懶，齋聽銀行Sales講，自己拎個計數機篤篤，逐間計清楚「實際年利率」同「封頂位」。而家個市靜，銀行餓生意，反而係傾條件嘅好時機。記住，你每格價慳到0.1%嘅息，供30年計埋複利，隨時係幾十萬上落。慳到嘅，就係你嘅血汗錢。市場靜待美國減息，但減幾多、幾時減，無人知。自己計掂條數，揀個瞓得著嘅方案，最實際。

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