厘印稅攻略，香港物業交易印花稅計算與節省技巧

大家好，我是阿明，在香港地產圈打滾了十幾年，見證過無數物業買賣的起起落落。最近幫一位老朋友處理樓盤交易，佢差啲因為唔清楚厘印稅嘅細節，白白多付咗成廿萬蚊。呢個經歷讓我覺得，好多人對印花稅嘅理解仲係好模糊，甚至以為係小數目就唔使理，結果蝕底嘅係自己。香港樓市咁複雜，厘印稅唔單止係一筆開支，更係影響成個交易成敗嘅關鍵。今日就同大家深入拆解，點樣計得精、慳得妙，避開常見陷阱。

厘印稅，又叫印花稅，係香港政府對物業交易徵收嘅稅項，主要分三種：從價印花稅、買家印花稅同額外印花稅。好多新手以為淨係計樓價百分比就得，實情係要睇身份、用途同時間點。例如，你係香港永久居民買第一層自住樓，稅率可能低至1.5%；但如果你係非永久居民或者公司名義買，買家印花稅隨時飆到15%，仲未計額外嗰啲。記得舊年有個case，一位大陸投資客用個人名義買咗層千萬豪宅，冇諗到要交BSD，結果稅款多咗百幾萬，搞到成單嘢差啲爛尾。所以，計稅唔係齋睇表面數字，要拆開每一部分嚟計。

點樣精準計算？首先，從價印花稅係基礎，樓價愈高稅率愈高，分咗幾個階梯：300萬以下係1.5%，300萬到400萬係2.25%，一路去到最高層嘅8.5%。但記住，呢個只適用於住宅物業，如果你買工廈或者商鋪，稅率統一係0.2%，仲平過住宅好多。另外，買家印花稅就專for非香港居民或者公司買家，一律15%，冇得傾。額外印花稅就更棘手，如果你喺買入後三年內轉售，稅率由10%到20%不等，視乎持有時間。舉個例，假設你買層500萬嘅樓，自住用，係香港永久居民，咁從價印花稅大約係3.75%（即係18.75萬）。但如果你係公司名義買，就要加多15% BSD（75萬），總數即刻跳到93.75萬，差成倍！計數時，最好用政府嘅網上計算器，或者搵專業測量師double-check，我見過唔少人自己計錯，到交稅先知出事。

講到慳稅技巧，唔係教大家走法律罅，而係合法地善用政策漏洞。最常見嘅係「首次置業優惠」，如果你同配偶都未買過樓，又係自住，可以申請免稅或低稅率，慳返一大截。另一招係「公司轉讓」，即係買賣公司股份嚟間接持有物業，避開直接交易嘅高稅。不過要小心，稅局而家查得好嚴，必須確保公司淨資產主要係物業，否則會被視為避稅而罰款。仲有「分契轉讓」，如果層樓係聯名，可以分批轉讓權益，拉低每次交易額嚟減稅。舊年我幫個客做過，佢哋夫婦聯名買樓，分開兩次轉名，慳咗成十萬稅款。但記住，所有方法都要有律師把關，唔好貪快搵中介亂搞，否則隨時惹上官非。

最後提提大家，慳稅唔係為咗貪小便宜，而係精明理財。香港樓市政策成日變，好似2023年BSD稅率調整過，唔update資訊就好易中伏。建議每次交易前，搵專業人士做份詳細報告，計清所有可能性。同埋，keep住睇稅務局公告，好多時有短期豁免，例如疫情期間有啲稅項減免。總之，了解清楚再落手，先至係真正嘅贏家。希望呢啲經驗幫到大家喺樓市行得更穩陣。