居屋月供計算指南，輕鬆規劃你的房屋貸款策略

買房這件事，說起來浪漫，做起來卻充滿數字壓力。我記得十年前在台北買下第一間公寓時，面對銀行那疊厚厚的貸款文件，腦袋一片空白。月供金額到底怎麼算？會不會超出預算？這些疑問讓我失眠好幾晚。後來，透過反覆試算和請教專家，才發現月供規劃不是魔術，而是有跡可循的科學。

月供的核心在於一個公式：月供額 = 貸款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^期數 ÷ 。聽起來複雜，但拆解後很直觀。假設你貸款800萬台幣，年利率1.8%，分25年還清。月利率是年利率除以12，也就是0.0015；總期數是25×12=300期。代入公式，月供約3.2萬台幣。這數字不是憑空而來，它反映了資金時間價值，利息會隨著本金減少而遞減。

利率波動是關鍵變數。去年幫朋友看房，當時利率才1.5%，今年央行升息後跳到2.2%。同樣800萬貸款、25年期限，月供瞬間多出近2000台幣。這不是小數目，足夠付一個月水電瓦斯費。所以規劃時，別只看當下低利率，要模擬最壞情境。我習慣用歷史數據推估：過去十年台灣房貸利率平均在1.5%到3%之間浮動，預留10%緩衝空間才安全。

貸款期限拉長能壓低月供，但總利息支出暴增。以500萬貸款為例，20年期的月供約2.5萬，總利息約100萬；若拉長到30年，月供降到1.8萬，總利息卻飆到180萬。這筆錢等於白白送給銀行。我的經驗是：期限別超過收入穩定年限。如果你40歲買房，選25年期還算合理；但50歲後才買，20年期更務實，避免退休後還要背債。

首付比例決定貸款本金，直接左右月供。不少人為了低月供，只付最低兩成首付，結果本金高、利息滾更大。我建議至少存到三成，例如買1000萬房子，自備300萬，貸款700萬。這樣月供比貸800萬少一大截，還能避開銀行高風險加碼利率。記得，首付錢別全押在房子上，留半年生活費當緊急金，失業或生病時才不會斷供。

實戰規劃要整合收支細節。每月收入扣掉生活開銷、保險、稅金後，剩餘的三分之一拿來付月供最理想。舉例：家庭月收10萬，必要支出5萬，那麼月供上限約1.7萬。聽起來嚴格，但房貸是長期承諾。我曾看過客戶忽略小孩教育費，結果升學時被迫賣房。用Excel拉五年現金流表，把結婚、生子、換車等變數都塞進去，模擬後再簽約。

工具方面，別只信銀行業務員的試算表。我愛用台灣銀行或玉山銀行的線上房貸計算機，輸入數字就跳出月供、總利息和還款進度表。重點是玩參數：利率加0.5%、期限減五年，看月供變化。每年底重新檢視一次，如果利率降了，考慮轉貸省利息；薪水漲了，提前還本減負擔。記住，買房不是終點，而是財務自由的起點。