渣打居屋按揭，優惠利率與申請條件指南

午後雷雨剛停，我坐在窗邊翻著陳小姐的按揭文件，冷氣混著雨後青草味鑽進鼻腔。去年幫她處理渣打居屋貸款時，那套位於新北市三重區的居屋還飄著油漆味，如今陽台已爬滿她種的百香果藤。香港朋友總好奇台灣居屋按揭怎麼玩，今天就攤開渣打這本「居屋理財經」細說分明——畢竟買房這局棋，利率優惠就是最關鍵的那枚活子。

渣打最近推出的居屋按揭方案，在市場上濺起不小水花。最殺的莫過於H按（銀行同業拆息利率）鎖在H+1.3%，以當前拆息水平換算，實際利率約2.1%上下浮動。這數字什麼概念？上個月陪朋友問某公股銀行，同樣條件開出H+1.7%。別小看這0.4%差距，貸800萬分25年還，每月能多買兩份排骨便當。不過要留意，H按像海釣時的浮標，拆息漲就跟著飄，銀行客戶經理老張私下提醒：「現在低息甜頭吃得歡，也得備著升息的胃藥。」

優惠擺得誘人，但想上桌得先過三關。第一關是收入證明，雙薪家庭月收要扛得起月供兩倍，單身族更得達2.5倍門檻。上週被退件的林先生就是栽在這裡，他做設計接案收入不穩，銀行流水帳像心電圖忽高忽低。第二關看屋齡，超過20年的居屋得闖「估價生死門」，我有客戶在永和的舊居屋，銀行估價竟比市價少15%，逼得他自掏腰包補首付。第三關隱形地雷叫「附帶交易」，想順便辦信用卡或開投資戶？優惠利率可能瞬間蒸發，簽約前務必掐著條款逐字對。

綠表資格者在這場遊戲自帶外掛。渣打給公務員、教師等特定職業開的後門，利率能再砍0.1%-0.2%。我經手過最絕的案例是黃太太，她用先生消防員身分申請，再疊加薪轉戶折扣，最後利率壓到1.98%。但要注意這類優惠常綁「資金監管條款」，曾有客戶把裝修款挪去買股票，被銀行抓包後利率當月就調升。

魔鬼都在罰息期細節裡。渣打合約寫著三年內提前還款要罰未償還額2%，聽起來不痛不癢？幫你算筆實帳：若第三年想轉貸省利息，800萬貸款餘額約剩740萬，2%就是14.8萬罰款，加上新銀行開辦費、估價費等成本，沒省到0.3%利率根本填不平。我的老客戶張老闆更吃過悶虧——他誤以為部分還款不算違約，結果還200萬被罰4萬，氣得在銀行拍桌子。

走過十幾年房貸路，看過太多人捧著優惠利率當寶，卻忽略腳下的坑。真正精明的玩法是「三看三問」：看合約罰則是否用最小字體擠在角落，問清綁約期後利率如何浮動；看壓力測試模擬升息3%能否扛住，問銀行是否提供緩衝方案；最後打開手機計算機，把各種手續費、回贈金全摻進去算總成本。畢竟銀行不是慈善家，那些明面上的甜頭，早就在暗處標好價碼。

雨又開始下了，窗上水痕扭曲了對面新蓋的居屋大樓輪廓。買房從來不只是簽份貸款合約，而是用未來二十年光陰跟銀行對賭人生。渣打這盤棋開局讓了子，但別急著吃餌，先摸清棋盤底下有沒有裝彈簧。