綠置居按揭申請指南，條件流程與優惠秘訣

窗外的雨敲打著鐵皮屋簷，樓下茶餐廳飄來菠蘿油香氣。我翻著阿玲遞來的綠置居宣傳單，紙角被她捏得發皺。「點解銀行話我人工計少咗五千？」她語氣裡混著焦躁與不甘。這已是本月第三個街坊問我同樣問題。綠置居上車夢背後，藏著按揭迷宮的彎彎繞繞，今日就來拆解那些宣傳單張不會印的實戰細節。

記得當年陪阿妹跑銀行簽文件，職員西裝筆挺遞上合約，密密麻麻條款裡藏著魔鬼。所謂「最高九成半按揭」，角落小字寫著「只適用於首次置業且無任何物業人士」。阿玲的丈夫十年前繼承過新界丁屋份額，即使從未住過，系統一查就踢爆「非首置」身份，成數立刻砍到八成。更致命的是壓力測試基準——銀行用「現行利率加三厘」計算時，原來會把你每月強積金供款額也算進固定支出。阿玲那份兼職補習收入，在職證明寫著「彈性上班」，直接被剔除不計。

我見過有人拖著行李箱衝進律師樓。綠置居中簽後，發展商只給你五個工作天簽臨約，但銀行審批動輒兩週起跳。陳師傅就是卡在這裡，他以為拿了綠表資格就穩贏，結果銀行見他信用卡有兩筆遲繳紀錄，硬是要求補交十二個月薪資流水證明。等文件齊全，發展商冷冰冰回覆：「閣下逾期未簽約，單位已收回。」想避免悲劇？中簽當日立刻衝去相熟銀行預審，帶著薪轉帳戶存摺正本、稅單甚至出勤紀錄，把「可能被刁難」的文件全攤上枱面。

最弔詭的是「擔保期」陷阱。房委會為綠置居提供三十年按揭擔保，聽起來很安心？銀行經理老友私下吐真言：「過咗廿五年，間樓變咗負資產都唔奇。」他經手過黃大仙某屋邨個案，業主還款廿年後想轉按套現，銀行估價竟比當年買入價低15%。房委會擔保期一過，銀行隨時要求補差價。想避開這把懸頂劍，頭十年至少要還掉本金三成，否則後期等於被綁死在船上。

優惠秘訣藏在文件夾夾層裡。匯豐那張「綠置居尊享現金回贈」海報，底下有行螞蟻大小的註解：「須同時投保指定火險及家居保險」。我幫阿玲比價發現，該方案綁定的保險費比市價貴四成，三年下來倒蝕八千蚊。真正着數是找中小型銀行談「提早還款免罰息期」，簽約時爭取將「首三年免罰息」寫進條款，往後有花紅就能加速還本。別被那些微波爐贈品迷惑，省下的罰息夠買十部。

上個月在電梯碰見阿玲，她終於搬進啟德新屋。陽台晾著校服，她笑著遞來手作蛋捲：「多得你提我查土地註冊處。」當初她發現發展商列明的管理費每呎$3.2，翻查大廈公契才知內含「可調整附加費」，三年後隨時跳上$4.1。按揭不只是借貸數字，更是與未來生活的對賭。把公契、大廈維修基金報告當小說啃完，比聽十場置業講座實在。

雨停了，茶餐廳伙計收走凍奶茶杯。望著玻璃窗上的水痕，想起那些在按揭文件裡載浮載沉的人。銀行職員不會告訴你，當你簽名那刻，真正抵押的不是房子，而是往後二十年早餐戒吃餐蛋治的自由。但當夜歸看見自家窗口的燈，這種痛又摻著甜——香港人的上車哲學，從來都是痛並快樂著。

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