香港按揭利率比較，獲取最優惠方案全攻略

站在银行柜台前，厚厚一叠按揭文件摊开，密密麻麻的利率数字、还款期数、罚息条款，看得人眼花撩乱。那一刻才真切体会到，在香港置業，除了首期這道門檻，緊接而來的「按揭迷宮」才是真正考驗耐性和智慧的戰場。選對利率方案，省下的可能不只一輛車錢，而是關乎未來十幾二十年生活質素的關鍵。

香港的按揭利率，說穿了主要就是兩大陣營在角力：「H按」 和 「P按」。這幾年還多了個新面孔 「定息按揭」。別看只是字母不同，背後的計算邏輯和風險承擔，差別可大了。

先講最多人選的 H按 (HIBOR-linked Mortgage Rate)。HIBOR是啥？就是「香港銀行同業拆息」，白話點說，就是銀行之間借錢的短期利率。H按呢，就是盯住這個浮動的HIBOR，再加上銀行自己設的一個「點子」加成。例如「H+1.3%」，意思就是當天的一個月HIBOR假設是1.5%，那你的實際按息就是1.5% + 1.3% = 2.8%。它的最大賣點？初期利率通常比較靚仔，特別在低息環境時，確實吸引。但，魔鬼藏在細節裡 – 它有「封頂位」！銀行一定會設一個「鎖息上限」，通常和P按利率看齊甚至稍低。意思是，當HIBOR抽升，你的利率觸及封頂位後，就不會再跟HIBOR飆上去，而是固定在封頂利率。這設計算是給買家一點保護墊，但別忘了，當觸及封頂時，你的利息支出就等同於選了P按，卻沒享受到P按可能的穩定優勢。

再來看 P按 (Prime-linked Mortgage Rate)。P就是「最優惠利率」，由各大銀行自己訂定，通常變動沒HIBOR那麼頻繁劇烈（當然，大環境劇變時也會調整）。P按公式通常是「P – X%」。假設某大行的P是5.875%，它給你P-2.5%，那你的實際按息就是3.375%。P按的靈魂在於「相對穩定」。它不會像HIBOR那樣天天上上下下跳恰恰，對於追求每月還款額可預測性高、討厭驚嚇的朋友，P按提供了一種心理上的安全感。尤其當市場預期息口可能進入上升周期，鎖定一個相對低的P按減幅，有時比追逐浮動的H按更讓人睡得安穩。

至於 定息按揭，顧名思義，就是在合約期內（例如首2年、3年或更長），鎖死一個固定利率給你。這幾年政府力推，部分銀行也積極參與。它的最大好處？「免疫」於加息周期初期的波動！在市場一片風聲鶴唳要加息時，鎖定一個你能負擔的固定利率，確實能卸下心頭大石。但定息期一過，通常會自動轉為當時的H按或P按利率，而且定息期內的利率，一般會比同期的H按或P按「起步價」稍高一點，算是你買個「安心」的代價。值不值得？真的要看個人對利率走勢的判斷和風險胃納。

講完種類，關鍵來了：點揀？心水清的買家，絕對不能只看銀行廣告牌上那個「低至XX%」的吸睛數字。魔鬼，永遠在細節。

第一，封頂位是幾多？ 選H按，那個「鎖息上限」是多少？一定要問清楚，而且要拿它和該銀行當下的P按利率比一比。有時銀行會把H按封頂位設得比P按實際利率低一點點，作為賣點，這當然著數。

第二，個「加點」或「減點」靚唔靚？ H+1.3% 和 H+1.5%，長遠計息差可以好大。P-2.5% 和 P-2.3%，同樣道理。這直接反映銀行給你的優惠力度。

第三，現金回贈有幾多？ 這是實實在在幫你減輕首期或裝修負擔的真金白銀！別小看那1%、1.5%，借500萬就是5萬到7萬5千蚊落袋。但要留意，回贈高有時會伴隨稍高的利率，或者綁定一些條款（例如幾年內不能轉按，否則要回吐回贈）。計一計數，看看哪個組合對你最著數。

第四，罰息期有幾長？條件點？ 幾乎所有按揭都有罰息期，通常是2到3年。這段期間內，如果你想提早還清大部分貸款（例如發了筆橫財）或者轉去其他銀行做按揭（俗稱「轉按」），就要付一筆罰款。罰多少？不同銀行、不同年份差異可以很大，有些是貸款額的某個百分比。這點對於預期短期內可能有資金調動，或者想靈活捕捉更好轉按機會的人來說，非常重要。

第五，雜費陷阱。 除了利率，還有沒有高昂的手續費、估價費、律師費？雖然有些費用是買樓必經程序，但不同銀行提供的package或合作律師行收費可能不同，加加埋埋也是錢。

講到底，比較按揭利率唔係鬥快鬥低咁簡單，而係一場「風險管理」同「成本效益」的個人化計算。我自己的經驗係：

記得幾年前幫親戚睇按揭，A銀行開出H+1.4%，封頂P-2.5%；B銀行則是P-2.6%，但現金回贈少一截。表面看B的P按利率低一點，但仔細一算，當時HIBOR超低，H按實際利率遠低於封頂位，加上A的現金回贈多幾萬蚊，頭幾年計落A著數得多，而且封頂位也夠低。結果親戚選了A，頭兩年確實慳了不少利息。當然，世事難料，沒人能保證未來利率走勢。

置業是人生大事，按揭更是長達二三十年的財務承諾。花多點時間做功課，拆解那些利率數字背後的門道，唔好怕麻煩問到篤。搵到最適合自己個性同財務狀況的按揭方案，每個月供樓的壓力，真係會輕好多。記住，沒有「最好」的方案，只有「最適合你」的方案。祝各位準業主都能精明抉擇，輕鬆上車，穩健供樓！