香港房貸利率，銀行優惠比較與低息申請攻略

落雨嘅星期五，坐喺銅鑼灣間咖啡室等緊約睇樓嘅表弟。隔籬枱兩個後生仔傾緊上車盤，聽到其中一個講：「而家H按封頂息2.875%好抵啦！」另一個即刻反駁：「你唔計現金回贈同罰息期㗎？」啱啱遞咖啡過嚟嘅老闆娘搭嘴：「我舊年轉按慳咗成個月鋪租呀。」呢啲碎片對話，正係香港人置業永恆嘅課題。

望住窗外地產舖螢光幕跳動嘅樓價數字，諗起自己十年前簽第一份按揭合約手震嘅情景。當時以為揀咗「全城最低」嘅P按好精明，點知三個月後銀行加P，供款即刻多咗碗雲吞麵錢。而家幫表弟做資料搜集，先發現按揭遊戲規則複雜過圍棋——H按浮動機制、現金回贈暗藏條款、壓力測試計法，每項微調都係真金白銀。

最近金管局份報告揭示咗個有趣現象：雖然各大銀行掛牌利率相差唔過0.25%，但實際批出利率差距可以去到0.65%。秘密在於銀行對「優質客戶」嘅隱形浮動。上個月陪老友去中環某外資行簽約，見到個着三件頭西裝嘅RM（客戶經理）喺平板撳幾撳，螢幕即刻彈出「VIP優惠層級」，同樣借五百萬，利息可以差過萬蚊一年。

講到現金回贈更似走鋼線。細銀行近期狂推2.1%回贈好吸引？但計過數先知要扣減火險同按揭保費。仲有間標榜「送三年家居保險」嘅，原來要綁五年罰息期。最絕係某虛擬銀行嘅「轉按回贈三重奏」，睇真啲條款先發現要連續三個月存入十萬蚊流動資金。呢啲糖衣陷阱，我戲稱為「甜蜜嘅鎖鏈」。

經過十幾間銀行比對，發現三大關鍵位最易拎着數：第一係「交叉授權」威力。將證券戶口、強積金轉過去同一集團，匯豐可以再減0.1%；第二係還款週期魔法，揀雙週供款唔單止加快還本金，恆生仲會豁免部份手續費；第三最易忽略——新盤按揭秘密通道。好似長實旗下樓盤，經指定財務公司轉介，中銀可以免兩年罰息期。

琴日終於陪表弟去銀行交文件，個RM睇完佢份糧單忽然問：「你公司出緊十三糧？」原來將年終花紅除十二個月攤分計算，即時通過壓力測試。呢招「薪金整形術」，幫佢慳咗成萬蚊按揭保險費。臨走前RM仲醒多句：「如果兩年後拆息跌，記得搵我搞轉按，而家回贈當係幫你交首期。」

落樓時見到地產舖播緊財經新聞，話美國可能減息。表弟興奮話：「咁咪供少啲？」我指住對面茶餐廳個水牌：「你估銀行會即刻跟足減咩？舊年奶茶加價兩蚊都撐咗三個月啦。」樓按戰場從來都係場持久戰，今日嘅最低息可能聽日就變中游。唯一不變嘅真理係：識得拆解遊戲規則嘅人，永遠行快人半步。