轉按回贈攻略，如何輕鬆獲取最高優惠

喺香港供樓，每個月嘅按揭支出佔咗生活成本一大截，有時行過銀行見到「轉按現金回贈高達XX%」嘅廣告，心入面總會蠢蠢欲動。講真，我都係過來人，2022年就成功轉按，袋咗成幾萬蚊回贈，但過程真係唔係撳個掣咁簡單，當中有啲魔鬼細節，唔留神隨時賺少咗，甚至蝕底。

所謂「轉按」，其實就係將你層樓嘅按揭貸款，由而家嘅銀行轉去另一間銀行。最大誘因，通常就係新銀行提供嘅「現金回贈」。呢筆錢係實實在在嘅現金，銀行會喺你完成轉按手續後，過數去你戶口。點解銀行咁慷慨？咪就係想搶客囉！特別係當你供咗幾年，舊按揭嘅罰息期過咗，貸款額又夠大（通常起碼要兩百萬以上），你就係銀行眼中嘅「荀盤」。

唔好淨係俾個大大嘅「最高回贈%」吸住！銀行計算回贈嘅基礎，係「提取貸款額」或者「還款額」，而唔係你層樓嘅市值或者你嘅欠款額。舉個例，你層樓市值800萬，仲欠銀行300萬，咁銀行提供嘅回贈係基於嗰300萬去計。假設回贈2%，你實際袋到嘅就係6萬蚊（300萬 x 2%）。所以，就算你層樓好值錢，但按揭餘額得返一百萬，回贈點高都有限，轉按成本（律師費、估價費等）可能都cover唔到，咁就未必划算。

呢個真係好多人中伏！銀行唔會白俾錢你㗎，佢哋會設「罰息期」，通常兩年或三年。意思係，如果你喺呢段期間內提早還清貸款（例如再轉按去第三間銀行、或者賣樓），銀行就會向你收取罰款，金額通常係回贈嘅某個倍數，或者係貸款額嘅某個百分比。好多時，佢哋會要求你退還晒當初拎到嘅現金回贈，甚至再加收額外費用！所以，簽約前一定要問清楚罰息期幾長？罰款點計？確保自己喺罰息期內冇計劃賣樓或者再轉按，否則分分鐘賺嘅回贈唔夠賠罰款。

轉按唔係免費午餐。雖然好多銀行會話包律師費、估價費，但「包」嘅範圍要睇清楚。通常只包基本嘅文件處理同一次估價。如果你層樓比較複雜（例如村屋、唐樓、或者好少成交嘅地區），可能需要額外嘅報告，或者律師費超出佢哋個「包」嘅上限，咁你就要自己貼錢。仲有啲隱藏成本，例如火險、按揭契登記費等，新銀行要求嘅保費可能貴過你舊有嗰份。計條數時，一定要將所有雜費扣減後，先係你真正落袋嘅淨收益。

轉按同新做按揭一樣，銀行會重新審批你嘅還款能力。就算你一路供開冇問題，但如果你而家份工收入唔穩定、或者多咗其他債務（例如私人貸款、信用卡數），都可能影響批核結果同最終嘅按揭利率。銀行會要求你提供最新嘅入息證明（通常三個月糧單、稅單、強積金供款紀錄等），仲要做壓力測試（假設利率升幾厘，你嘅供款佔入息比率唔可以超過某個水平）。所以，轉按前最好先整理下自己嘅財務狀況，確保冇問題。

我2022年轉按嗰陣，舊按揭罰息期剛過，貸款額大約320萬。格晒價，最後揀咗間中型銀行，回贈有2.7%，即係袋到約$86,400。佢包基本律師費，但因為我層樓係單幢舊樓，律師樓額外收咗$2,000做查冊同報告，火險亦比舊公司貴咗$800一年。計埋雜項，最後淨袋約$82,000。罰息期三年，我短期冇賣樓計劃，所以ok。最緊要係，新利率仲比舊約低咗0.15%，每個月慳幾百蚊，疊埋回贈，真係幫補唔少。

轉按回贈係慳錢嘅好方法，但絕對唔係「躺著賺」。要做足功課，格清格透，計盡所有成本同風險，特別係罰息期呢個陷阱。記住，最大最靚嘅數字未必係最著數，落到袋、冇手尾跟嘅先係真正優惠。做個精明嘅業主，唔好怕麻煩，花啲時間研究，分分鐘慳到一筆可觀嘅額外收入。

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