2025-7-5 16:30:50
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最近在尔湾帮朋友盯房子过户，站在尘土飞扬的新建社区里，耳边全是挖土机的轰鸣声。房产经纪递给我一杯冰美式，苦笑着说：“现在敢下手的都是真勇士。” 这话听着刺耳，但翻翻最新的加州房地产经纪人协会（CAR）数据，六月份中位价又悄悄爬到了83.9万美元，比去年还高了0.3%。银行里的朋友私下透露，他们内部预测年底前不太可能看到利率跌破6.5%，这意味着什么？意味着现在在萨克拉门托郊外看中一套60万的小独栋，月供比三年前几乎翻了个跟头。
上周末在圣何塞参加了个小型地产投资人聚会，氛围挺有意思。几个老手窝在后院烧烤架旁，油脂滴在炭火上滋滋作响，聊的全是“扛利率”的土法子。老王在弗雷斯诺收了套法拍屋，硬是咬牙把租客的押金提到三个月，就为对冲空置风险；丽莎更绝，她在河滨县买了个破旧的四单元公寓，自己带着装修队干了两个月，硬把租金现金流拉正了。听着像野路子？但这就是当下加州的生存逻辑——资本增值的黄金期褪色了，现金流成了续命丹。
说到区域选择，现在开车穿越加州就像切换电视频道。硅谷核心区帕洛阿尔托的豪宅还在阴跌，那边厢斯托克顿的入门级独栋却抢得头破血流。我上个月在安大略市（Ontario）亲眼见到十组人举着支票本围着一栋标价52万的房子竞价，最后成交价比挂牌价高出8%。这种魔幻场景背后是刚需的无奈迁徙——当程序员都开始嫌山景城太贵，内陆帝国（Inland Empire）就成了泄洪口。不过要警惕那些贴着“新兴热点”标签的远郊地块，有些开发商画的学区地铁大饼，等配套真落地可能头发都等白了。
现在掏钱买房的人大概分三种：一种是拿着全现金等捡漏的华尔街秃鹫基金，他们在奥克兰专盯不良资产；第二种是拿着爸妈香港账户转账的留学生，专攻尔湾带泳池的新房；最苦的是第三种——本地中产双职工，得把特斯拉卖了才能凑够圣贝纳迪诺县的首付。如果你是最后这类，听句劝：赶紧找贷款经纪人做预批，现在抢房合同里没带着Funding Proof（资金证明）连谈判桌都上不去。上周我认识的一对护士夫妇在丰塔纳（Fontana）丢了五次offer，就因为每次都卡在贷款补充材料环节。
说到贷款策略，现在流行玩“双线操作”。我经纪人手上有三组客人都在用7/1 ARM（七年期可调利率贷款），虽然听着吓人，但算过账就明白——前七年利率能比30年固定低整整1.2个百分点，每月省下八百多刀。这些钱他们转手就丢进房屋维修基金，等七年后要么 refinance（再融资），要么直接卖房套现。当然这招心脏不好别玩，适合那些计划明确、五年内可能换工作搬家的年轻人。
最后聊点扎心的税。今年开始，加州的房产税游戏规则悄悄变了。Prop 19法案实施后，子女继承父母房产要想保住低税基，必须搬进去住满两年，而且增值超过百万的部分还得补税。我会计师上个月刚处理了个案子：客户继承旧金山老宅时估值180万，现在市价420万，补税单看得他手抖。所以现在聪明人都在玩“1031交换”，比如把洛杉矶小公寓卖掉，滚进河滨县两栋联排别墅，税款延期的同时现金流还翻倍。不过这套操作得像绣花，一不留神就被IRS盯上。
站在七月的艳阳下，看着验房师在屋顶上爬来爬去，突然觉得在加州买房就像冲浪——得精准判断哪个浪头能托起你，而不是拍死你。利率高企的当下，或许最实在的建议反而是：把首付款先丢进CD（定期存单）吃5%利息，边攒信用积分边盯紧尔湾那些挂牌超45天的房源。上周刚有套房子因为卖家离婚急售，最终成交价比周边低了12%。机会永远有，但只留给绷得住神经的人。 |
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